Der Rechner setzt eine Einsparung je Quadratmeter an und rechnet daraus Energie, CO₂, Kosten und Amortisation. Einsparung und Kosten sind vorbelegte Richtwerte, die Sie durch die Zahlen Ihres Angebots oder Ihrer Energieberatung ersetzen sollten – von ihnen hängt das Ergebnis vollständig ab.
So wird gerechnet
Die CO₂-Menge folgt unmittelbar aus der eingesparten Heizenergie: Jede nicht verbrannte Kilowattstunde Erdgas spart 0,181 kg CO₂. Wie viel Energie eine Maßnahme einspart, ist dagegen keine Konstante, sondern hängt vom Zustand des Gebäudes ab – deshalb ist dieser Wert hier eine Eingabe. Bei vermieteten Wohnungen teilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz die CO₂-Kosten nach einem Stufenmodell zwischen Mieter und Vermieter auf; der Artikel auf dieser Seite rechnet durch, wie wenig davon beim Sanierenden ankommt.
CO₂-Faktor für Erdgas 0,181 kg je abgerechneter kWh nach EBeV 2030 Anlage 2 Teil 4; Energiepreis aus den Brennstoffdaten des Heizkostenmoduls. Die vorbelegten Einsparungen und Kosten je Quadratmeter sind Richtwerte ohne amtliche Quelle und überschreibbar.
Hintergrund
Wer saniert, spart am wenigsten
Eine Sanierung senkt die Heizenergie – aber das Geld landet nicht bei dem, der sie bezahlt. Von jeder eingesparten Kilowattstunde Erdgas kommen beim Vermieter höchstens 1,13 Cent an, beim Mieter mindestens 9,87 Cent. Und je gründlicher saniert wird, desto kleiner wird der Anteil des Vermieters: von 20,0 % bei einer kleinen Maßnahme auf 11,2 % bei einer großen.
Grundlage: Anlage zu den §§ 5 bis 7 CO2KostAufG – Stufenmodell für Wohngebäude · § 5 CO2KostAufG – Ermittlung und Einstufung des Kohlendioxidausstoßes und 9 weitere · alle Quellen
Die Zahl, die das Gesetz braucht, steht nicht im Ergebnis
Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz verteilt seit 2023 die CO₂-Kosten einer Wohnung zwischen Mieter und Vermieter. Maßgeblich ist nach § 5 Abs. 1 Satz 1 CO2KostAufG eine einzige Kennzahl: der Kohlendioxidausstoß des Gebäudes in Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Wer das Jahresergebnis in Kilogramm durch die eingegebene Wohnfläche teilt, hat genau diese Größe – und zwar als das, was eine Sanierung von ihr abzieht.
Die Tabelle in der Anlage zum Gesetz kennt zehn Stufen. Sie sind in Kilogramm formuliert, was sie unanschaulich macht: Kaum jemand kennt den CO₂-Ausstoß seines Hauses, fast jeder kennt seinen Jahresverbrauch. Für Erdgas rechnet die EBeV 2030 in Anlage 2 Teil 4 Nr. 6 mit 0,1814 Kilogramm CO₂ je abgerechneter Kilowattstunde; damit lässt sich jede Stufengrenze in Kilowattstunden je Quadratmeter übersetzen.
| Stufe | kg CO₂/m²·a | Mieter | Vermieter | Erdgas bis | Heizöl bis |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | unter 12 | 100 % | 0 % | 66 kWh/m² | 45 kWh/m² |
| 2 | 12 bis unter 17 | 90 % | 10 % | 94 kWh/m² | 64 kWh/m² |
| 3 | 17 bis unter 22 | 80 % | 20 % | 121 kWh/m² | 83 kWh/m² |
| 4 | 22 bis unter 27 | 70 % | 30 % | 149 kWh/m² | 101 kWh/m² |
| 5 | 27 bis unter 32 | 60 % | 40 % | 176 kWh/m² | 120 kWh/m² |
| 6 | 32 bis unter 37 | 50 % | 50 % | 204 kWh/m² | 139 kWh/m² |
| 7 | 37 bis unter 42 | 40 % | 60 % | 232 kWh/m² | 158 kWh/m² |
| 8 | 42 bis unter 47 | 30 % | 70 % | 259 kWh/m² | 176 kWh/m² |
| 9 | 47 bis unter 52 | 20 % | 80 % | 287 kWh/m² | 195 kWh/m² |
| 10 | ab 52 | 5 % | 95 % | – | – |
Die beiden rechten Spalten zeigen den ersten unbequemen Punkt: Dieselbe Kilowattstundenzahl landet je nach Brennstoff in einer anderen Stufe. Ein Gebäude mit 150 Kilowattstunden je Quadratmeter fällt mit Erdgas in Stufe 5, mit Heizöl in Stufe 7 – der Vermieter trägt einmal 40 %, einmal 60 %. Flüssiggas liegt mit 0,2358 Kilogramm je Kilowattstunde dazwischen; die Stufengrenze von 12 Kilogramm entspricht dort 51 Kilowattstunden je Quadratmeter statt 66 wie beim Erdgas.
Alle Kilowattstunden in diesem Artikel sind abgerechnete Kilowattstunden – die Zahl, die auf der Gasrechnung steht. Bei Erdgas ist das eine Brennwert-Kilowattstunde, und genau darauf bezieht sich der Standardwert der EBeV 2030: Der dortige Umrechnungsfaktor von 3,2508 Gigajoule je Megawattstunde liegt unter den physikalischen 3,6.
Der CO₂-Wert aus dem Energieausweis gehört nicht in diese Tabelle
Wer seinen CO₂-Ausstoß nicht ausrechnen will, findet im Energieausweis eine fertige Zahl – und liegt damit falsch. Der Energieausweis rechnet nach § 85 Abs. 6 GModG mit den Emissionsfaktoren der Anlage 9, und die nennt für Erdgas 240 Gramm CO₂-Äquivalent je Kilowattstunde statt der 181 Gramm der EBeV 2030. Das sind zwei amtliche Faktoren für dasselbe Gas, und sie unterscheiden sich um fast ein Drittel.
Der zweite Unterschied hebt den ersten fast auf. Der Energieausweis bezieht seine Angaben bei Wohngebäuden nicht auf die Wohnfläche, sondern auf die Gebäudenutzfläche; § 82 Abs. 2 Satz 4 GModG erlaubt, sie pauschal mit dem 1,2-fachen der Wohnfläche anzusetzen, bei Gebäuden mit bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller mit dem 1,35-fachen. Die Ausweisangabe verteilt dieselben Emissionen also auf eine größere Fläche.
Rechnet man beides zusammen, bleibt von der Abweichung wenig übrig – aber nicht nichts. Wer den Ausweiswert eines Mehrfamilienhauses unbesehen als Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche liest, rechnet effektiv mit 0,2000 statt 0,1814 Kilogramm je Kilowattstunde und liegt um 10,3 % zu hoch. Beim Ein- oder Zweifamilienhaus mit beheiztem Keller kippt das Vorzeichen: Dort liegt derselbe Griff um 2,0 % zu niedrig.
Die verbleibenden 10,3 % sind fast vollständig der Brennwertschritt. Auf den Heizwert bezogen ergibt die EBeV 2030 0,20088 Kilogramm je Kilowattstunde und liegt damit 10,7 % über dem Faktor für die abgerechnete Brennwert-Kilowattstunde. Der auf die Wohnfläche zurückgerechnete Ausweisfaktor weicht von dieser Heizwertbasis dagegen nur um 0,44 % ab.
Praktisch heißt das: Im Bereich von 40 bis 300 Kilowattstunden je Quadratmeter führt der Griff zum Ausweiswert bei 56,7 % aller Verbrauchswerte zu einer anderen Stufe – und zwar immer zu einer schlechteren, nie um mehr als eine.
| Erdgas | kg nach CO2KostAufG | Stufe | kg aus dem Ausweis | Stufe |
|---|---|---|---|---|
| 80 kWh/m² | 14,5 | 2 (10 %) | 16,0 | 2 (10 %) |
| 120 kWh/m² | 21,8 | 3 (20 %) | 24,0 | 4 (30 %) |
| 160 kWh/m² | 29,0 | 5 (40 %) | 32,0 | 6 (50 %) |
| 200 kWh/m² | 36,3 | 6 (50 %) | 40,0 | 7 (60 %) |
| 240 kWh/m² | 43,5 | 8 (70 %) | 48,0 | 9 (80 %) |
| 280 kWh/m² | 50,8 | 9 (80 %) | 56,0 | 10 (95 %) |
In Klammern steht jeweils der Anteil des Vermieters. Bei 280 Kilowattstunden je Quadratmeter macht der falsche Griff aus 80 % Vermieteranteil 95 %. Die Einstufung gehört nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG samt Berechnungsgrundlagen in die Heizkostenabrechnung; fehlt sie, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil nach § 7 Abs. 4 CO2KostAufG um 3 % kürzen. Die Grundlage ist der auf der Brennstoffrechnung nach § 3 Abs. 1 Nr. 3 CO2KostAufG ausgewiesene Emissionsfaktor in Kilogramm je Kilowattstunde – nicht der Energieausweis. Wer eine Ausweiszahl einordnen will, findet die dortige Systematik in der Vorberechnung zum Energieausweis.
Was eine eingesparte Kilowattstunde wem bringt
Jetzt zur eigentlichen Frage: Eine Sanierung senkt den Verbrauch – wer hat davon etwas? Die Energiekosten trägt der Mieter; vom CO₂-Anteil im Arbeitspreis trägt er nur den Teil, den die Stufe ihm zuweist. Bei einem CO₂-Preis von 55 € je Tonne und 19 % Umsatzsteuer kostet ein Kilogramm CO₂ 6,545 Cent; eine Kilowattstunde Erdgas trägt davon 1,187 Cent.
| Stufe | spart der Vermieter | spart der Mieter |
|---|---|---|
| 1 | 0,000 ct | 11,000 ct |
| 2 | 0,119 ct | 10,881 ct |
| 3 | 0,237 ct | 10,763 ct |
| 4 | 0,356 ct | 10,644 ct |
| 5 | 0,475 ct | 10,525 ct |
| 6 | 0,594 ct | 10,406 ct |
| 7 | 0,712 ct | 10,288 ct |
| 8 | 0,831 ct | 10,169 ct |
| 9 | 0,950 ct | 10,050 ct |
| 10 | 1,128 ct | 9,872 ct |
Der Arbeitspreis beträgt in dieser Rechnung 11,00 Cent je Kilowattstunde (Marktannahme, Stand August 2026). Selbst im schlechtesten Gebäudezustand, Stufe 10 mit 95 % Vermieteranteil, kommen beim Vermieter 1,128 Cent an – das sind 10,3 % der Ersparnis. In Stufe 2 sind es 0,119 Cent. Wer die Sanierung bezahlt, bekommt also je nach Ausgangslage zwischen einem Prozent und gut einem Zehntel ihres Ertrags.
Je gründlicher saniert wird, desto weniger bleibt beim Vermieter
Der Stufensprung müsste das eigentlich ausgleichen: Wer viel spart, rutscht mehrere Stufen nach unten, und der Vermieteranteil fällt in großen Schritten. Nachgerechnet passiert das Gegenteil. Ausgangspunkt ist hier ein unsaniertes Gebäude mit Gasheizung und 250 abgerechneten Kilowattstunden je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr – eine Annahme dieses Artikels, keine Eingabe des Rechners. Das sind 45,3 Kilogramm CO₂ je Quadratmeter, Stufe 8 mit 70 % Vermieteranteil.
| spart | danach | Stufe | Vermieter | Mieter | Anteil Vermieter |
|---|---|---|---|---|---|
| 20 kWh/m² | 41,7 kg/m² | 8 → 7 | 0,44 € | 1,76 € | 20,0 % |
| 50 kWh/m² | 36,3 kg/m² | 8 → 6 | 0,89 € | 4,61 € | 16,2 % |
| 80 kWh/m² | 30,8 kg/m² | 8 → 5 | 1,27 € | 7,53 € | 14,4 % |
| 150 kWh/m² | 18,1 kg/m² | 8 → 3 | 1,84 € | 14,66 € | 11,2 % |
Vermieter- und Mieterspalte sind Beträge je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr; zusammen ergeben sie jeweils die gesamte Energiekostenersparnis, bei der größten Maßnahme 16,50 € je Quadratmeter. Der Anteil des Vermieters fällt dabei von 20,0 % auf 11,2 %.
Der Grund ist eine harte Obergrenze, die man leicht übersieht: Der Vermieter kann durch keine Sanierung mehr sparen, als er heute trägt. In diesem Gebäude sind das 2,08 € je Quadratmeter und Jahr. Die Entlastung des Mieters dagegen wächst mit jeder eingesparten Kilowattstunde linear weiter und kennt keine solche Grenze. Je größer die Maßnahme, desto stärker dominiert der Teil, der beim Mieter bleibt – bei der größten Maßnahme holt der Vermieter 1,84 € von seinen maximal möglichen 2,08 €, während der Mieter 14,66 € spart.
Was die Entlastung als Investition wert ist
Dieselben Zahlen lassen sich als Investitionsgrenze lesen. Damit sich eine Maßnahme allein aus der CO₂-Entlastung des Vermieters in 20 Jahren trägt, darf sie höchstens so viel kosten:
| spart | Entlastung je Jahr | Deckel für 20 Jahre |
|---|---|---|
| 20 kWh/m² | 0,44 € | 8,79 € |
| 50 kWh/m² | 0,89 € | 17,81 € |
| 80 kWh/m² | 1,27 € | 25,41 € |
| 150 kWh/m² | 1,84 € | 36,80 € |
Selbst die größte Maßnahme trägt nur eine Investition von 36,80 € je Quadratmeter – ohne Zinsen, ohne Instandhaltung. Das ist die Größenordnung, in der die CO₂-Kostenaufteilung einen Vermieter zum Sanieren bewegt, wenn man sie für sich betrachtet.
Der zweite Hebel ist ungleich größer. Nach § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB darf der Vermieter die Jahresmiete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen – abzüglich der ohnehin fälligen Erhaltungskosten nach Absatz 2. Eine Investition von 23,00 € je Quadratmeter reicht damit bereits aus, um jährlich denselben Betrag einzunehmen, den die gesamte CO₂-Entlastung der größten Maßnahme abwirft. Die Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a Satz 1 BGB liegt bei 3 € je Quadratmeter monatlich innerhalb von 6 Jahren, also 36 € je Quadratmeter und Jahr – das 19,6-fache der CO₂-Entlastung. Liegt die Miete unter 7 € je Quadratmeter, sinkt die Grenze nach Satz 2 auf 2 €; für den Einbau einer Heizungsanlage gilt nach Satz 3 eine eigene Grenze von 0,50 € je Quadratmeter und Monat.
Die Kappungsgrenzen sind Monatsbeträge, die CO₂-Entlastung ist ein Jahresbetrag. Ein Vergleich der beiden Zahlen ohne den Faktor zwölf führt um eine ganze Größenordnung in die Irre.
Die Stufengrenze, an der Sparen den Mieter Geld kostet
Das Stufenmodell hat neun Sprungstellen, und an jeder verliert der Mieter schlagartig einen Teil der Vermieterbeteiligung. § 5 Abs. 1 Satz 3 CO2KostAufG schreibt vor, den spezifischen Ausstoß auf die erste Nachkommastelle zu runden – die Grenze von 52 Kilogramm wirkt deshalb schon bei 51,95 Kilogramm.
| Grenze | Erdgas | Sprung je Jahr | nötige Einsparung |
|---|---|---|---|
| 12 kg/m² | 66 kWh/m² | 0,08 € | 0,7 kWh/m² |
| 17 kg/m² | 94 kWh/m² | 0,11 € | 1,0 kWh/m² |
| 22 kg/m² | 121 kWh/m² | 0,14 € | 1,3 kWh/m² |
| 27 kg/m² | 149 kWh/m² | 0,18 € | 1,7 kWh/m² |
| 32 kg/m² | 176 kWh/m² | 0,21 € | 2,0 kWh/m² |
| 37 kg/m² | 204 kWh/m² | 0,24 € | 2,3 kWh/m² |
| 42 kg/m² | 232 kWh/m² | 0,27 € | 2,7 kWh/m² |
| 47 kg/m² | 259 kWh/m² | 0,31 € | 3,0 kWh/m² |
| 52 kg/m² | 287 kWh/m² | 0,51 € | 5,1 kWh/m² |
Die letzte Spalte ist der eigentliche Fund. Liegt ein Gebäude genau auf einer Stufengrenze, muss eine Sanierung mindestens so viel einsparen, damit der Mieter überhaupt etwas davon hat – darunter zahlt er mehr als vorher. An der obersten Grenze sind das 5,1 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr.
Zum Nachrechnen: Ein Gebäude verbraucht 286,7 Kilowattstunden Erdgas je Quadratmeter und Jahr, also genau 52 Kilogramm CO₂ – Stufe 10, 95 % Vermieteranteil. Der Mieter zahlt 28,30 € je Quadratmeter und Jahr. Eine Maßnahme spart 3 Kilowattstunden je Quadratmeter: Das Gebäude fällt auf Stufe 9 mit 80 % Vermieteranteil, und der Mieter zahlt 28,51 € – also 0,21 € mehr. Bei 100 Quadratmetern Wohnfläche sind das 21 € im Jahr, die eine Sanierung den Mieter zusätzlich kostet.
Der Effekt ist klein und verschwindet, sobald die Maßnahme ernsthaft etwas bewirkt. Er zeigt aber, dass die Stufen keine Anreizleiter sind, sondern Kanten: Zwischen zwei Stufen ist der Grenzertrag des Sparens für den Mieter maximal, an der Kante selbst ist er negativ.
Was diese Rechnung nicht abbildet
Der CO₂-Preis ist eine bewegliche Größe. Seit dem Start bei 25 € je Tonne im Jahr 2021 hat er sich nach § 10 Abs. 2 BEHG auf 55 € im Jahr 2025 erhöht, das 2,2-Fache des Startwerts. Seit 2026 werden die Zertifikate nach § 10 Abs. 1 Satz 2 BEHG versteigert, für dieses Jahr gilt ein Preiskorridor zwischen 55 € und 65 €. Alle Beträge hier rechnen mit dem Mindestpreis; am Höchstpreis wären sie um 18,2 % höher. Der Arbeitspreis von 11,00 Cent ist eine Marktannahme und auf der Rechnerseite überschreibbar.
Nicht jeder Brennstoff hat einen solchen Preisbestandteil. Das Brennstoffemissionshandelsgesetz erfasst fossile Brennstoffe; Holzpellets, Wärmepumpenstrom und Fernwärme fallen nicht unter die Standardwerte der EBeV 2030, sondern werden vom Lieferanten nach § 3 Abs. 4 CO2KostAufG gesondert ausgewiesen. Eine Sanierung, die von Gas auf Wärmepumpe wechselt, verschiebt die Rechnung deshalb nicht nur, sie beendet sie: Der CO₂-Anteil fällt auf null, und mit ihm die Vermieterbeteiligung. Was dafür an Strom hinzukommt, steht im Heizkostenrechner.
Weggelassen ist außerdem der Grundpreis, der vom Verbrauch unabhängig ist und deshalb an keiner Sanierung hängt. Das Stufenmodell gilt nur für Wohngebäude; bei Nichtwohngebäuden teilt § 8 Abs. 1 CO2KostAufG die Kosten pauschal hälftig. Versorgt sich der Mieter selbst mit Wärme, zahlt nicht der Vermieter weniger, sondern er erstattet – und der Mieter muss diesen Anspruch nach § 6 Abs. 2 Satz 3 CO2KostAufG innerhalb von zwölf Monaten in Textform geltend machen, sonst verfällt er. Wie sich der Rest der Heizkosten auf die Wohnungen verteilt, regelt nicht dieses Gesetz, sondern die Heizkostenverordnung; was davon überhaupt umlagefähig ist, steht in der Rechnung zu den umlagefähigen Nebenkosten, und wie sich Vorauszahlung und Nachzahlung dazu verhalten, in der Rechnung zur Warmmiete.
Schließlich rechnet dieser Artikel mit einem festen Ausgangsverbrauch und einer festen Einsparung je Quadratmeter. Beides sind Modellannahmen: Der tatsächliche Verbrauch vor und nach einer Sanierung hängt von Gebäude, Ausführung und Nutzerverhalten ab, und nur der gemessene Verbrauch des Abrechnungszeitraums entscheidet über die Stufe.