Mit dem Grundbuch-Eintragung-Rechner berechnen Sie die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch. So wissen Sie vorab, welche Notar- und Grundbuchgebühren bei Kauf, Umschuldung oder Erbschaft anfallen. Der Rechner zeigt Ihnen die gesetzlich festgelegten Gebühren aufgeschlüsselt nach Einzelposten.
So wird gerechnet
Die Gebühren für Grundbucheintragungen sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und nicht verhandelbar. Die Eintragung ist nach § 873 BGB Voraussetzung für den wirksamen Eigentumserwerb an Grundstücken. Ohne Grundbucheintragung findet kein Eigentumsübergang statt.
Wertgebühren nach Tabelle B (Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 GNotKG), Gebührensätze nach dem Kostenverzeichnis (Anlage 1 GNotKG). Umsatzsteuer nach KV 32014 nur auf die Notargebühr – Grundbuchgebühren sind Gerichtsgebühren und umsatzsteuerfrei.
Hintergrund
Ein Euro mehr Kaufpreis kostet 270,40 € – die nächsten 49.999 € kosten nichts
Notar- und Grundbuchgebühren gelten als Prozentsatz vom Kaufpreis. Das sind sie nicht. § 34 GNotKG staffelt den Geschäftswert in Stufen, und innerhalb einer Stufe ändert sich die Gebühr überhaupt nicht. Der gesamte Anstieg steckt in einem einzigen Euro – und der Rechner oben zeigt ihn, wenn Sie 500.000 € gegen 500.001 € stellen.
Grundlage: § 34 GNotKG – Wertgebühren · Anlage 1 GNotKG – Kostenverzeichnis und 3 weitere · alle Quellen
Die Gebühr ist eine Treppe, keine Gerade
Der Rechner oben nennt unter dem Ergebnis einen Prozentsatz, und genau der führt in die Irre. Er ist nur ein Ergebnis der Division, keine Regel. Die eigentliche Rechnung läuft in zwei Schritten: Aus dem Geschäftswert ergibt sich nach § 34 Abs. 2 GNotKG eine volle Gebühr, die sogenannte 1,0-Gebühr. Diese eine Zahl multipliziert das Kostenverzeichnis dann je Vorgang mit einem festen Satz – 1,0 für die Eintragung des Eigentümers (KV 14110), 2,0 für die Beurkundung des Kaufvertrags (KV 21100).
Der erste Schritt ist der entscheidende, und er ist keine Multiplikation, sondern eine Treppe. Das Gesetz zählt nicht in Euro, sondern in Blöcken: Bis 500 € Geschäftswert beträgt die volle Gebühr pauschal 15,00 €, darüber erhöht sie sich „für jeden angefangenen Betrag“ von weiteren 500, 1.000, 3.000, 5.000, 15.000, 30.000 und schließlich 50.000 €. Das Wort angefangen trägt die ganze Last. Wer einen Block auch nur um einen Euro anbricht, zahlt ihn vollständig.
Was ein einziger Euro an der Stufengrenze kostet
Die Schrittweite wächst nicht gleichmäßig, sondern springt an festen Grenzen. Genau dort ist ein Euro am teuersten. Stellen Sie oben „Eigentümer eintragen (Kauf)“ ein und geben Sie nacheinander die beiden Werte einer Zeile ein:
| Grenze | Kosten bei diesem Wert | Kosten bei einem Euro mehr | Ein Euro kostet | gleicher Betrag dann bis |
|---|---|---|---|---|
| 50.000 € | 557,70 € | 648,96 € | 91,26 € | 65.000 € |
| 200.000 € | 1.470,30 € | 1.639,30 € | 169,00 € | 230.000 € |
| 500.000 € | 3.160,30 € | 3.430,70 € | 270,40 € | 550.000 € |
An der 500.000 €-Grenze kostet der letzte Euro des Kaufpreises 270,40 €. Das ist kein Rundungsfehler und kein Zuschlag, den irgendjemand erhebt: Die volle Gebühr steigt an dieser Stelle von 935,00 € auf 1.015,00 €, also um 80,00 € – weil oberhalb von 500.000 € das Gesetz in Blöcken von 50.000 € zählt statt in Blöcken von 30.000 €, und der erste dieser Blöcke mit dem einen Euro angebrochen ist.
Die Gegenrechnung: 49.999 € Kaufpreis ohne einen Cent Gebühr
Die Treppe hat eine zweite Seite, und die ist die interessantere. Wenn der ganze Anstieg in einem Euro steckt, dann kostet der restliche Block nichts. Geben Sie oben 500.001 € ein und danach 550.000 €: Beide Male steht dort 3.430,70 €. Zwischen diesen beiden Kaufpreisen liegen 49.999 €, für die das GNotKG keinen einzigen Cent zusätzlich vorsieht.
Dasselbe gilt für jede Stufe, nur mit kleineren Blöcken. Unterhalb von 200.000 € zählt das Gesetz in Schritten von 15.000 €, der Sprung an dieser Grenze beträgt 169,00 €. Die Voreinstellung des Rechners – eine Grundschuld als Buchrecht über 200.000 € – liegt zufällig genau auf einer solchen Grenze: 952,65 € bei 200.000 €, 1.062,15 € bei einem Euro mehr.
Die gebührenfreie Strecke wächst also mit dem Wert, und zwar sprunghaft: Über 50.000 € sind es 14.999 €, über 200.000 € schon 29.999 €, über 500.000 € dann 49.999 €. Oberhalb der letzten Grenze läuft die Staffel unverändert weiter – Anlage 2 GNotKG bildet die Tabelle zwar nur bis 3 Mio. € ab, aber § 34 Abs. 2 GNotKG kennt für die Blockbreite von 50.000 € keine Obergrenze außer der nächsten Stufe.
Warum die Prozentanzeige sägt, statt zu fallen
Aus Treppe plus Division folgt ein Sägezahn. Am Grenzpunkt 500.000 € liegen die Kosten bei 0,632 % des Werts. Einen Euro darüber springen sie auf 0,686 % – das ist der ungünstigste Punkt der gesamten Stufe. Von dort fällt der Anteil wieder, weil der Nenner wächst und der Zähler stillsteht, bis er am Stufenende bei 550.000 € nur noch 0,624 % beträgt.
Der Vergleich der beiden Stufenenden ist der eigentliche Punkt: Wer 550.000 € zahlt, trägt 270,40 € mehr an Gebühren als jemand mit 500.000 € – und liegt gemessen am Kaufpreis trotzdem niedriger: 0,624 % statt 0,632 %, also −0,008 Prozentpunkte. Absolut mehr, relativ weniger. Deshalb ist jede Faustformel vom Typ „rund ein Prozent Notar und Grundbuch“ innerhalb einer Stufe systematisch falsch, mal nach oben, mal nach unten.
Der Hebel: warum aus 80,00 € plötzlich 270,40 € werden
Der Tabellenschritt selbst ist klein. Teuer wird er erst dadurch, dass mehrere Gebührensätze auf dieselbe volle Gebühr zugreifen und die Umsatzsteuer nach KV 32014 auf den notariellen Teil noch einmal obendrauf kommt. Die Grundbuchgebühr ist eine Gerichtsgebühr und bleibt umsatzsteuerfrei, die Notargebühr nicht. Für jede Eintragungsart ergibt sich daraus ein fester Faktor, mit dem der Tabellenschritt durchschlägt:
| Eintragungsart | Grundbuch | Notar | Faktor | Sprung an der Grenze |
|---|---|---|---|---|
| Eigentümer eintragen (Kauf) | 1,0 | 2,0 | 3,380 | 270,40 € |
| Grundschuld/Hypothek als Briefrecht | 1,3 | 1,0 | 2,490 | 199,20 € |
| Grundschuld/Hypothek als Buchrecht | 1,0 | 1,0 | 2,190 | 175,20 € |
| Auflassungsvormerkung eintragen | 0,5 | 0,5 | 1,095 | 87,60 € |
Beim Eigentümerwechsel ist der Faktor 3,38: einmal die Grundbuchgebühr, dazu die doppelte Notargebühr samt 19 % Umsatzsteuer. Aus 80,00 € Tabellenschritt werden so 270,40 €. Der Unterschied zwischen Brief- und Buchrecht bei der Grundschuld folgt derselben Logik: Das Grundbuchamt setzt für die Briefgrundschuld 1,3 an (KV 14120) statt 1,0 für das Buchrecht (KV 14121) – nicht nur beim Endbetrag, sondern auch bei jedem Stufensprung.
Wo die Treppe am schwersten wiegt
Absolut wird jeder Sprung nach oben hin größer – 91,26 € an der 50.000 €-Grenze, 270,40 € an der 500.000 €-Grenze. Gemessen am Geschäftswert kehrt sich das Bild jedoch um. Der Sprung an der 50.000 €-Grenze entspricht 0,183 % des Werts, der an der 200.000 €-Grenze nur noch 0,085 % und der an der 500.000 €-Grenze 0,054 %.
Das passt zur Grundanlage des GNotKG: Die Gebühr ist degressiv, sie wächst langsamer als der Wert. Bei 50.000 € Kaufpreis kostet die Eigentumsumschreibung samt Beurkundung 1,12 % des Kaufpreises, bei 500.000 € nur noch 0,63 % – beim 10-fachen Kaufpreis ein Rückgang um 43 %, gemessen am niedrigeren Ausgangswert. Der Preis dieser Degression ist, dass die Blöcke unten enger stehen: Oberhalb von 50.000 € sind sie 15.000 € breit, oberhalb von 500.000 € dagegen 50.000 €. Im unteren Bereich trifft man auf derselben Kaufpreisstrecke deshalb deutlich mehr Stufengrenzen.
Wo die Treppe aufhört: die Löschung
Nicht jede Position im Kostenverzeichnis hängt am Geschäftswert. Wählen Sie oben „Vormerkung löschen“ und verändern Sie den Betrag: Über weite Strecken passiert nichts. Die Grundbuchgebühr ist dort nach KV 14152 eine Festgebühr von 25,00 €, und die notarielle Beglaubigung nach KV 25100 ist zwischen einem Mindestbetrag von 20,00 € und einem Höchstbetrag von 70,00 € eingeklemmt.
Konkret: Unterhalb von 19.001 € bleibt das Ergebnis bei 48,80 €, ab 140.001 € bei 108,30 €. Nur dazwischen bewegt sich überhaupt etwas. Das ist kein Fehler des Rechners, sondern die Bauweise des Gesetzes – aber es erklärt, warum der Rechner bei dieser Auswahl auf die Prozentangabe verzichtet: Ein Anteil am Geschäftswert sagt bei einer Festgebühr nichts aus.
Was daraus nicht folgt
Die Stufen sind eine Eigenschaft der Gebührentabelle, kein Spielraum. Der Geschäftswert ist beim Kauf nach § 47 GNotKG der Kaufpreis; er wird nicht ausgehandelt, sondern festgestellt. Auch die Gebühr selbst ist der Verhandlung entzogen: Vereinbarungen über eine andere als die gesetzliche Höhe sind nach § 125 GNotKG unwirksam. Ein Preisvergleich zwischen Notariaten führt deshalb zu identischen Beträgen.
Der Rechner oben zeigt außerdem immer nur eine einzelne Eintragung mit der zugehörigen notariellen Gebühr. Beim finanzierten Hauskauf fallen mehrere davon nebeneinander an – Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuldbestellung –, dazu Vollzugs- und Betreuungsgebühren (KV 22110, KV 22200) sowie Auslagen. Jede dieser Positionen greift auf dieselbe Stufentreppe zu, und beim Kaufpreis auf dieselbe Stufe. Die Sprünge addieren sich damit; die 270,40 € aus diesem Text sind die Untergrenze dessen, was ein Euro an der Grenze im Gesamtpaket auslöst, nicht das ganze Bild.
Und schließlich: Dass die Gebührentreppe an bestimmten Punkten springt, ist eine Rechengröße, keine Empfehlung. Was ein Kaufpreis sein darf, richtet sich nach dem, was tatsächlich vereinbart ist – nicht danach, wo in Anlage 2 GNotKG eine Stufe endet.