Das Grundbuch ist eine offizielle Register aller Immobilien und ihrer Rechte. Jede Immobilie hat ein Grundbuchblatt, auf dem Eigentümer, Hypotheken, Grundschulden und andere Belastungen eingetragen sind. Eine Grundbucheintragung schafft Rechtssicherheit und ist bei Immobilienkauf, Kreditaufnahme oder Vererbung notwendig.
Eintragungsarten verstehen: Die häufigste Form ist die Grundschuld oder Hypothek als Sicherheit für ein Baudarlehen. Eine Hypothek ist zweckgebunden (an die Schuld gekoppelt), während eine Grundschuld flexibel ist und auch für andere Kredite genutzt werden kann. Für die Gebühr ist dieser Unterschied allerdings unerheblich – teurer wird es nur als Briefrecht: Das Grundbuchamt berechnet für eine Briefgrundschuld eine 1,3-Gebühr (KV 14120) statt einer 1,0-Gebühr für das Buchrecht (KV 14121).
Kosten richtig kalkulieren: Die Gebühren für Grundbucheintragung bestehen aus Notargebühren und Grundbuchgebühren. Beide sind Wertgebühren nach Tabelle B des GNotKG: Aus dem Geschäftswert ergibt sich eine volle Gebühr, die das Kostenverzeichnis je Vorgang mit einem festen Satz multipliziert. Weil die Tabelle in immer größeren Stufen steigt, sinkt der Prozentsatz mit der Höhe des Werts. Für eine Grundschuld als Buchrecht sind es rund 0,6 % bei 100.000 € und nur noch etwa 0,4 % bei 1 Mio. €. Eigentumsumschreibung und Auflassungsvormerkung zusammen kosten beim Hauskauf rund 0,9 % des Kaufpreises bei 200.000 € und knapp 0,8 % bei 800.000 €. Der Rechner zeigt jeweils eine Eintragung mit der zugehörigen notariellen Gebühr; Vollzugs- und Betreuungsgebühren (KV 22110, 22200) sowie Auslagen kommen im Einzelfall hinzu.
Wann die Eintragung erfolgt: Beim Hauskauf wird die Eintragung nach notarieller Beurkundung beim Grundbuchamt angemeldet. Dies dauert 2-4 Wochen. Die Bank gibt den Kredit erst frei, wenn die Eintragung erfolgt oder zumindest angemeldet ist. Ein Eintrag ins Grundbuch ist nicht öffentlich einsehbar – nur Eigentümer und Berechtigte können das sehen.
Sparpotenziale erkunden: Die Gebühren sind per Gesetz festgelegt und können nicht verhandelt werden. Allerdings: Sie können mit dem Kaufpreis verhandelt werden (z.B. Makler, Notarbeglaubigung für Möbel). Eine sorgfältige Vertragsgestaltung durch den Notar kann später Eintragungsprobleme vermeiden.
Besonderheiten und Irrtümer: Ein häufiger Irrtum ist, dass die Eintragung sofort erfolgt. Tatsächlich gibt es eine Bearbeitungsdauer. Auch: Die Eintragung ist NICHT öffentlich, anders als Flurkarte oder Katasterauszug. Wer Informationen braucht, muss einen beglaubigten Auszug beantragen.