Kreditrechner 2026 – Rate und Zinsen berechnen

Der Rechner fragt nach der Laufzeit. Verhandelt wird sie nicht

Der Rechner am Anfang dieser Seite will drei Angaben: Betrag, Zinssatz, Laufzeit. Im Darlehensvertrag steht die Laufzeit zwar auch – sie ist nach Art. 247 § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 3 Abs. 1 Nr. 6 EGBGB Pflichtangabe, beim Immobiliar-Verbraucherdarlehen ebenso wie beim Ratenkredit. Verhandelt wird sie aber nicht. Vereinbart werden Sollzins und Anfangstilgung, und aus diesen beiden Prozentsätzen folgt alles andere: Die Jahresrate ist ihre Summe, bezogen auf die Darlehenssumme; die Laufzeit fällt hinten heraus. Sie ist das Ergebnis, nicht die Eingabe.

Das ist kein Schönheitsfehler des Rechners, sondern eine Übersetzungsaufgabe. Sie geht in beide Richtungen, und beide Richtungen rechnet dasselbe Modul, das auch den Rechner oben speist. Zuerst die Richtung des Rechners: Welche Anfangstilgung steckt in welcher Laufzeit?

In der Voreinstellung des Rechners – 200.000 €, 3,5 Prozent, 20 Jahre – steckt eine Anfangstilgung von 3,46 Prozent und damit eine Rate von 1.159,92 €. Wer mit zwei Prozent Anfangstilgung rechnen will, muss in das Feld „Laufzeit" nicht 20, sondern zwischen 25 und 30 Jahre eintragen. Diese Spalte ist die Übersetzung in beide Richtungen.

Zur Definition: Als Anfangstilgung gilt hier die Jahresrate abzüglich eines vollen Jahreszinses auf die ungeschmälerte Darlehenssumme – so wird sie in Angeboten angegeben. Tatsächlich getilgt wird im ersten Jahr etwas mehr, weil die Zinsen schon ab dem zweiten Monat auf eine kleinere Restschuld laufen: in der Voreinstellung 7.031,13 € statt 6.919,04 €, also 3,52 statt 3,46 Prozent.

Der umgekehrte Weg: von der Anfangstilgung zur Laufzeit

Jetzt die Richtung des Vertrags. Die Monatsrate ist ein Zwölftel von (Sollzins + Anfangstilgung) Prozent der Darlehenssumme – bei 3,5 plus zwei Prozent also 916,67 €. Mit dieser Rate läuft der Tilgungsplan des Moduls so lange, bis die Restschuld null erreicht.

Probe auf beide Richtungen: Die Rate der 2,0-Prozent-Zeile (916,67 €) über 348 Monate zurückgerechnet ergibt einen Sollzins von 3,51 Prozent statt 3,5. Die Abweichung entsteht nicht in der Formel, sondern an der Schlussrate: Die letzte der 348 Zahlungen beträgt nur 310,31 €, weil die Restschuld vorher aufgebraucht ist. Der Rückweg unterstellt dagegen 348 volle Raten und findet deshalb einen minimal höheren Zins. Für die 20-Jahres-Voreinstellung, die glatt aufgeht, liefert dieselbe Rückrechnung exakt 3,5 Prozent. Alle neun Zeilen der Tabelle kommen innerhalb von 100 Jahren zum Ende. Dieselbe Schlussrate erklärt auch, warum der Rechner oben für dieselben 348 Monate 915,66 € ausgibt statt 916,67 €: Er verteilt die Summe auf lauter gleich hohe Raten, während der Vertragsweg die letzte Rate kleiner ausfallen lässt. Der Unterschied beträgt 1,01 € im Monat.

Ein Prozentpunkt, zwei völlig verschiedene Wirkungen

Interessant wird die Tabelle erst, wenn man die Differenzen bildet. Ein ganzer Prozentpunkt mehr Anfangstilgung kostet jedes Mal denselben Aufschlag auf die Rate – ein Zwölftel von einem Prozent der Darlehenssumme, also 166,67 € bei 200.000 €, gleich ob von 1,0 auf 2,0 oder von 4,0 auf 5,0 Prozent. Dass eine Zeile der Tabelle einen Cent darunter liegt, ist die Rundung der Rate auf ganze Cent. Was dieser immer gleiche Aufschlag einbringt, ist dagegen nicht immer dasselbe.

Die dritte und die vierte Spalte verhalten sich so, wie man es von einem Hebel erwartet: Der erste Prozentpunkt bringt am meisten, jeder weitere weniger. Bei der Laufzeit ist der erste Schritt 5,12-mal so wirksam wie der letzte, bei den Gesamtzinsen 5,90-mal. Das ist die Rechnung hinter der verbreiteten Faustregel „mindestens zwei, besser drei Prozent": Unterhalb davon liegt der große Sprung, oberhalb wird es teuer und bringt vergleichsweise wenig.

Die letzte Spalte kennt diese Abnahme nicht. Die vier Werte liegen 1,42 € auseinander – das ist die Rundung der einzelnen Raten auf ganze Cent, sonst nichts. Jeder Prozentpunkt Anfangstilgung senkt die Restschuld nach zehn Jahren um 23.906 €, der Schritt von 4,0 auf 5,0 Prozent genauso wie der von 1,0 auf 2,0. Beim einen bezahlt man 166,67 € im Monat für 2,8 Jahre weniger Laufzeit, beim anderen denselben Betrag für 14,1 Jahre – aber in beiden Fällen für exakt denselben Betrag weniger Restschuld.

Warum die Restschuld linear reagiert und die Laufzeit nicht

Der Grund ist unspektakulär, sobald man ihn sieht. Die Restschuld nach einer festen Zahl von Monaten ist die aufgezinste Darlehenssumme minus den aufgezinsten Raten – sie hängt von der Rate linear ab. Und die Rate hängt von der Anfangstilgung ebenfalls linear ab. Zwei lineare Zusammenhänge hintereinander bleiben linear. Die Laufzeit dagegen steht im Exponenten: Sie ist ein Logarithmus der Rate, und Logarithmen flachen ab.

Aus der Linearität folgt ein fester Umrechnungskurs: Ein Euro mehr Monatsrate ist nach zehn Jahren 143,43 Euro weniger Restschuld wert. In zehn Jahren zahlt dieser eine Euro 120 Euro ein; die Differenz von 23,43 Euro sind die Zinsen, die auf den bereits getilgten Teil nicht mehr anfallen. Deshalb tilgt ein Prozentpunkt Anfangstilgung in zehn Jahren auch nicht zehn Prozent des Darlehens, sondern 11,95 Prozent.

Zwei Gegenproben, ob dieser Kurs wirklich eine Konstante ist. Erstens: Hängt er am Darlehensbetrag? Dieselbe Rechnung, viermal, Schritt von zwei auf drei Prozent Anfangstilgung:

Der Kurs schwankt über alle vier Beträge um weniger als einen Cent. Er hängt nicht am Betrag. Zweitens: Hängt er am Sollzins? Diesmal schon – und zwar in die Richtung, die den Befund verschärft.

Bei 1,0 Prozent Sollzins tilgt ein Prozentpunkt Anfangstilgung in zehn Jahren 10,51 Prozent des Darlehens, bei 6,0 Prozent sind es 13,66 Prozent. Je teurer das Geld, desto mehr bringt derselbe Prozentpunkt – weil die eingesparten Zinsen selbst mitverzinst werden. Dass hohe Zinsen eine hohe Tilgung schwerer machen, stimmt für die Rate; für die Wirkung je Euro Rate stimmt das Gegenteil.

Der Moment, in dem diese Zahl zählt: § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB

Warum ausgerechnet zehn Jahre? Weil an dieser Stelle das Gesetz einen Schnitt macht. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann der Darlehensnehmer einen Vertrag mit gebundenem Sollzinssatz „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten" kündigen. Maßgeblich ist also nicht der Vertragsschluss und nicht die vereinbarte Zinsbindung, sondern der vollständige Empfang des Darlehens. Das Recht entsteht mit Ablauf der zehn Jahre, die Frist von sechs Monaten kommt hinzu: Frühestens 126 Monate nach der Vollauszahlung lässt sich das Darlehen damit ablösen. Nach § 489 Abs. 4 Satz 1 BGB kann dieses Recht vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden.

Bis zum Monat 126 wächst der Wert eines Prozentpunkts noch einmal: von 23.906 € auf 25.333 €, je Euro Monatsrate von 143,43 auf 152,01 Euro. Auch das bleibt linear. Die Zahl in der dritten Spalte ist die, die zum Ausstiegstermin zu einem heute unbekannten Zins weiterfinanziert werden muss – und sie ist die einzige Größe in diesem Artikel, bei der ein fünfter Prozentpunkt Anfangstilgung genauso viel bringt wie der erste.

Drei Punkte, die in Zusammenfassungen dieses Kündigungsrechts regelmäßig fehlen:

• Vor diesem Termin gibt es keinen voraussetzungslosen Anspruch auf Ablösung. § 500 Abs. 2 Satz 1 BGB erlaubt zwar die vorzeitige Rückzahlung jederzeit, Satz 2 nimmt den Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz aber ausdrücklich aus: In der Sollzinsbindung geht das nur, „wenn hierfür ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers besteht". Es ist also nicht bloß eine Frage des Preises.
• Die Deckelung der Vorfälligkeitsentschädigung gilt hier nicht. Die Grenzen von einem Prozent beziehungsweise 0,5 Prozent des zurückgezahlten Betrags stehen in § 502 Abs. 3 BGB und betreffen ausdrücklich nur Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge. Für das Immobiliendarlehen bleibt es beim „angemessenen" Schaden nach Absatz 1. Ausgeschlossen ist der Anspruch nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB allerdings, wenn die Angaben im Vertrag zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung unzureichend sind.
• Die Kündigung verfällt ohne Geld. Nach § 489 Abs. 3 BGB gilt sie als nicht erfolgt, wenn der geschuldete Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückgezahlt wird. Die Anschlussfinanzierung muss zum Termin also stehen.

Der Tilgungsplan, aus dem die Tabellen dieses Artikels stammen, ist keine Zutat des Rechners: Nach § 492 Abs. 3 Satz 2 BGB kann der Darlehensnehmer ihn jederzeit vom Darlehensgeber verlangen, wenn ein Zeitpunkt für die Rückzahlung bestimmt ist.

Wann besteht die Rate zur Hälfte aus Tilgung?

Die zweite Zahl, die die Anfangstilgung steuert, ist der Kipppunkt: der Monat, in dem der Tilgungsanteil den Zinsanteil erstmals erreicht. In der Voreinstellung des Rechners – 20 Jahre – geschieht das schon im Monat 3: Die erste Rate besteht aus 583,33 € Zins und 576,59 € Tilgung, die letzte aus 3,37 € und 1.156,41 €. Der Zinsanteil der ersten Rate ist das 173-Fache des Zinsanteils der letzten.

Der Kipppunkt hat eine Regel, die man nicht ausrechnen muss. Die erste Rate besteht aus Sollzins und Anfangstilgung – beide auf dieselbe volle Darlehenssumme bezogen. Also überwiegt die Tilgung von Anfang an genau dann, wenn die Anfangstilgung mindestens so hoch ist wie der Sollzins. Alles darunter braucht Zeit, und zwar viel:

Die Tabelle kippt zwischen den beiden Zeilen um, zwischen denen der Sollzins liegt: Bei 3,0 Prozent Anfangstilgung dauert es noch bis zum Monat 29, bei 3,5 Prozent – dem Sollzins – ist es die erste Rate. Bei 2,0 Prozent liegt der Kipppunkt im Monat 111, also nach 9,3 Jahren. Die Rate besteht dann fast die gesamte Zinsbindung hindurch überwiegend aus Zins – und das ist derselbe Zeitraum, an dessen Ende die Restschuld refinanziert werden muss.

Der effektive Jahreszins, den der Rechner zeigt, ist eine Untergrenze

Der Rechner oben nennt neben der Rate einen effektiven Jahreszins. Bei 3,5 Prozent Sollzins sind das 3,557 Prozent, im Rechner auf 3,56 gerundet – ein Aufschlag von 0,057 Prozentpunkten, obwohl in dieser Rechnung keine einzige Nebenkostenposition steckt. Er entsteht allein aus der monatlichen Zahlungsweise, die die Anlage zu § 16 PAngV der Barwertrechnung zugrunde legt, und er hängt weder an der Laufzeit noch am Betrag: Über alle Laufzeiten von 15 bis 40 Jahren liegen die Effektivzinsen auf der dritten Nachkommastelle gleichauf.

Entscheidend für diese Seite ist etwas anderes: Der Rechner setzt die Auszahlung immer gleich dem Darlehensbetrag. Er zeigt damit den Effektivzins eines Angebots ganz ohne Kosten – den kleinstmöglichen Wert zu diesem Sollzins. Behält der Darlehensgeber etwas ein, ein Disagio etwa, bleibt die Rate unverändert, die Auszahlung sinkt, und die Kennzahl bewegt sich:

Ein Prozent des Darlehens – 2.000 € – hebt den Effektivzins um 0,117 Prozentpunkte und damit um das 2,07-Fache dessen, was die monatliche Zahlungsweise ausmacht. Genau dafür gibt es die Kennzahl. Was sie nicht enthält, steht ebenso ausdrücklich im Gesetz: § 16 Abs. 4 Nr. 4 und 5 PAngV nehmen die Gebühren für die Eintragung der Eigentumsübertragung ins Grundbuch und die Notarkosten von der Berechnung aus. Der effektive Jahreszins vergleicht Darlehen, nicht Immobilienkäufe; die Kaufnebenkosten stehen daneben, etwa in der Grunderwerbsteuer der sechzehn Länder.

Ein Detail zur Genauigkeit: Der Rechner oben setzt für die Barwertrechnung alle Raten gleich hoch an, obwohl die letzte abweicht – in der Voreinstellung 1.159,78 € statt 1.159,92 €. Auf drei Nachkommastellen des Effektivzinses wirkt sich das nicht aus.

Was diese Rechnung nicht abbildet

• Sondertilgungen. Der Tilgungsplan des Moduls kennt nur die vereinbarte Rate. Jede zusätzliche Zahlung verschiebt alle folgenden Zeilen und verkürzt die Laufzeit – wie stark, hängt davon ab, ob und in welcher Höhe der Vertrag sie einräumt. Einen voraussetzungslosen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es beim Immobiliar-Verbraucherdarlehen während der Sollzinsbindung nicht (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB).
• Der Zins nach der Zinsbindung. Alle Laufzeit- und Zinsangaben unterstellen denselben Sollzins bis zum letzten Monat. Real gilt er nur für die Zinsbindung; alles danach ist offen. Genau deshalb steht hier die Restschuld im Mittelpunkt und nicht die Gesamtzinssumme, die ohnehin auf einer Annahme über zwanzig oder dreißig Jahre beruht.
• Bereitstellungszinsen und Auszahlung in Raten. Der Plan beginnt mit der vollen Summe im Monat eins. Wird das Darlehen nach Baufortschritt abgerufen, verschiebt sich auch der Startpunkt der Zehnjahresfrist: § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB stellt auf den vollständigen Empfang ab.
• Alle Kosten außerhalb des Darlehens. Grundschuldbestellung, Notar, Gebäudeversicherung, Instandhaltung – nichts davon steckt in Rate oder Effektivzins.
• Marktübliche Konditionen. 3,5 Prozent ist der Startwert des Rechners, keine Zinsprognose und kein Angebot. Die Aussagen dieses Artikels über das Verhältnis von Rate, Laufzeit und Restschuld gelten für jeden Zinssatz; die absoluten Beträge gelten nur für die angegebene Kombination.