Kreditrechner 2026 – Rate und Zinsen berechnen

Das Annuitätendarlehen ist in Deutschland die mit Abstand häufigste Form der Baufinanzierung. Sein Kennzeichen: Die monatliche Rate – die sogenannte Annuität – bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant. Diese Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Zahlung ein Stück der Restschuld getilgt wird, fällt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt entsprechend – die Rückzahlung beschleunigt sich also im Zeitverlauf von selbst.

So verschiebt sich das Verhältnis von Zins und Tilgung

Ein Beispiel: Bei einem Darlehen über 200.000 € mit 4 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung beträgt die Jahresrate 6 % der Darlehenssumme, also 12.000 € oder 1.000 € im Monat. Im ersten Monat entfallen davon rund 667 € auf Zinsen (200.000 € × 4 % ÷ 12) und nur 333 € auf die Tilgung. Weil die Zinsen immer nur auf die verbleibende Restschuld berechnet werden, dreht sich dieses Verhältnis mit den Jahren um: Gegen Ende der Laufzeit besteht die gleiche Rate fast vollständig aus Tilgung.

Anfangstilgung: der wichtigste Hebel für Laufzeit und Zinskosten

Die Anfangstilgung entscheidet maßgeblich, wie lange Sie zahlen und wie viel Zinsen insgesamt anfallen. Je höher die Tilgung, desto höher die Monatsrate, aber desto kürzer die Laufzeit und desto geringer die Gesamtzinsen. Die folgende Tabelle zeigt die Wirkung verschiedener Anfangstilgungen bei einem Darlehen von 200.000 € und 4 % Sollzins:

Bei nur 1 % Tilgung läuft das Darlehen über 40 Jahre, und Sie zahlen im Ergebnis mehr Zinsen, als das Darlehen selbst groß war. Deshalb gilt: In einem Zinsumfeld um 4 % sollte die Anfangstilgung mindestens 2 %, besser 3 % betragen.

Zinsbindung und Restschuld

Anders als in vielen Ländern wird in Deutschland der Zinssatz nicht für die gesamte Laufzeit, sondern nur für eine feste Zinsbindung vereinbart – üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf dieser Frist bleibt fast immer eine Restschuld übrig, die über eine Anschlussfinanzierung weiter zurückgezahlt wird. Wie hoch diese Restschuld ist, hängt direkt von der gewählten Anfangstilgung ab (siehe Tabelle). Ein niedriger Zins während der Zinsbindung ist nur die halbe Miete – entscheidend ist auch, wie viel Schuld am Ende noch zu einem dann unbekannten Zins refinanziert werden muss.

Sondertilgung und Volltilgerdarlehen

Die meisten Kreditverträge räumen ein Sondertilgungsrecht von 5 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei ein. Jede Sondertilgung reduziert die Restschuld unmittelbar und spart überproportional Zinsen, weil sie in der frühen Phase mit hohem Zinsanteil wirkt. Wer von Beginn an schuldenfrei sein möchte, wählt ein Volltilgerdarlehen: Hier wird die Tilgung so gewählt, dass das Darlehen exakt am Ende der Zinsbindung vollständig getilgt ist – ganz ohne Anschlussfinanzierung und Zinsänderungsrisiko. Banken belohnen diese Planungssicherheit oft mit einem kleinen Zinsabschlag.

Sollzins und effektiver Jahreszins

Achten Sie beim Vergleich von Angeboten auf den effektiven Jahreszins statt nur auf den Sollzins. Der Effektivzins muss nach § 6 der Preisangabenverordnung (PAngV) ausgewiesen werden und enthält zusätzliche Kosten wie Bereitstellungszinsen oder bestimmte Gebühren – er macht Angebote also erst wirklich vergleichbar. Zu wissen ist außerdem: Nach § 489 BGB dürfen Sie jedes Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn eine längere Zinsbindung vereinbart wurde – ein wertvolles Recht, falls die Zinsen bis dahin deutlich gefallen sind.