Die Nebenkosten beim Immobilienkauf sind oft eine überraschende Größe für Käufer. Sie setzen sich zusammen aus mehreren Komponenten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5-6,5%), Notargebühren (ca. 0,6-0,8% inkl. MwSt), Grundbuchgebühren (ca. 0,25-0,35%), Maklergebühren (3-7,5% optional) und weitere Inspektions- oder Vermessungskosten.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland: Ein kritischer Kostenfaktor. Bayern und Sachsen-Anhalt sind mit 3,5% günstig. Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und andere sind mit 6-6,5% teuer. Eine Umzug oder ein Kauf im grenznahen Ausland kann strategisch sinnvoll sein, ist aber nicht immer praktikabel.
Notarkosten sind gesetzlich geregelt: Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sind die Gebühren Wertgebühren nach Tabelle B (§ 34, Anlage 2) und nach Kaufpreis gestaffelt. Beispiel: Bei 500.000 € Kaufpreis beträgt die volle Gebühr 935 €; für den Kaufvertrag fallen 3,0 Notargebühren an (Beurkundung 2,0 nach KV 21100, Vollzug 0,5 nach KV 22110, Betreuung 0,5 nach KV 22200), also rund 3.340 € inklusive Mehrwertsteuer, dazu 1,5 Grundbuchgebühren (Auflassungsvormerkung 0,5 nach KV 14150, Eigentumsumschreibung 1,0 nach KV 14110) von rund 1.400 €. Zusammen also etwa 4.700 € und nicht, wie oft zu lesen, 8.000-10.000 €. Verhandelbar ist davon nichts.
Maklergebühren sind verhandelbar: Die übliche Quote (3-7,5%) ist Marktusance, nicht Gesetz. In Boom-Zeiten (2010-2021) sind oft 7,5% Standard. Heute (2024) sind 3-5% nach Marktkampf üblich. Als Käufer: direkt-kaufen oder Makler-Quote verhandeln.
Nebenkosten-Finanzierung: Banken finanzieren den Kaufpreis, aber NICHT die Nebenkosten. Diese müssen Sie aus Eigenkapital bezahlen. Ein Kaufpreis von 500.000€ mit 60.000€ Nebenkosten erfordert also 60.000€ Eigenkapital zusätzlich zum normalen Eigenkapital für die Hypothek.
Steuerliche Aspekte: Als Privatperson sind Nebenkosten keine direkt abzugsfähigen Betriebsausgaben. Sie erhöhen aber die Anschaffungskosten der Immobilie, werden also über Abschreibung berücksichtigt (bei Vermietung). Dies ist ein längerfristiger Vorteil, nicht sofort.
Spar-Strategien: Manche Käufer handeln aus, dass der Verkäufer die Maklergebühren trägt. Andere verhandeln Möbel/Einrichtung separat (reduziert Grunderwerbsteuer-Basis). Auch: In manchen Bundesländern gibt es Freibeträge oder Anreize – lokal recherchieren!
Checkliste für Sicherheit: Vor Notartermin alle Kosten prüfen, Angebot von Notary einholen, Grundbuchgebühren klären, ggf. Vermessung erforderlich (gibt es bereits?), Inspektionstermine buchen. Mit Checkliste vermeiden Sie böse Überraschungen.