Mit dem Immobilienkauf-Nebenkosten-Rechner berechnen Sie alle Kosten, die neben dem Kaufpreis anfallen. Viele Käufer unterschätzen die Nebenkosten, die je nach Bundesland und Maklerbeteiligung 4,5-11,7 % des Kaufpreises betragen. Der Rechner schlüsselt alle Posten einzeln auf, damit Sie die tatsächlichen Gesamtkosten kennen.
So wird gerechnet
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus gesetzlich geregelten Gebühren zusammen: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % nach GrEStG), Notarkosten (ca. 0,6-0,8 % inkl. MwSt) und Grundbuchgebühren (ca. 0,25-0,35 %). Notar- und Grundbuchgebühren sind Wertgebühren nach Tabelle B des GNotKG (§ 34) und damit degressiv: Je höher der Kaufpreis, desto kleiner der Prozentsatz. Seit Dezember 2020 verlangt § 656c BGB, dass sich Käufer und Verkäufer bei Doppeltätigkeit des Maklers in gleicher Höhe verpflichten. Kaufnebenkosten müssen vollständig aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken sie nicht beleihen.
4,5-12% des Kaufpreises.
Hintergrund
Seit 2020 zahlt der Käufer höchstens die Hälfte der Maklerprovision
Der Rechner oben weist für 400.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen mit Makler 14.280 € Käuferanteil aus – 3,57 % des Kaufpreises. Das ist kein beliebiger Posten: Das Gesetz verlangt seit 2020, dass ein Makler, der für Käufer und Verkäufer zugleich tätig ist, sich von beiden nur denselben Betrag versprechen lassen darf. Vorher gab es diese Grenze nicht – der Käufer konnte allein für die gesamte Provision aufkommen, wie sie hier 28.560 € betragen hätte.
Grundlage: § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien · § 656d BGB – Vereinbarungen über die Maklerkosten und 1 weitere · alle Quellen
Was der Rechner oben als Maklerposten zeigt
Stellen Sie oben "Mit Makler" ein, taucht in der Aufstellung die Zeile "Makler (Käuferanteil)" auf: 14.280 €, das sind 3,57 % des Kaufpreises. Der Rechner setzt damit exakt den marktüblichen Bruttosatz an, den eine Partei einem beidseitig beauftragten Makler schuldet – nicht die Hälfte eines vorher festgelegten Gesamtbetrags, sondern einen eigenständigen Anteil. Dass dieser Posten wirklich nur die Maklerkosten trifft und sonst nichts verschiebt, lässt sich nachrechnen: Die gesamten Nebenkosten sinken beim Umschalten auf "Ohne Makler" von 44.260 € auf 29.980 € – eine Differenz von 14.280 €, exakt der ausgewiesene Käuferanteil, keinen Cent mehr oder weniger.
Verkäufer und Käufer werden von ein und demselben Makler oft gemeinsam betreut (Doppeltätigkeit); jede Seite bekommt dann eine eigene Rechnung. Was Vergleichsportale als "Gesamtprovision" nennen, ist die Summe aus beiden Rechnungen – im Rechner oben also 3,57 % + 3,57 % = 7,14 %. Der Rechner zeigt nur die Käuferseite, weil nur die in die Nebenkosten des Käufers gehört.
In der Praxis unterscheidet man drei Modelle, wie ein Makler seine Provision anbietet: die Innenprovision, bei der allein der Verkäufer zahlt und der Betrag für den Käufer nicht sichtbar ist; die Außenprovision, bei der allein der Käufer zahlt; und die Mischform, bei der beide Seiten zahlen. Der Rechner oben bildet die Mischform ab, weil sie bei Wohnungs- und Einfamilienhauskäufen inzwischen die Regel ist – aus Gründen, die im nächsten Abschnitt stehen.
Gleiche Höhe für beide Seiten
Diese Aufteilung ist seit 2020 keine Marktusance mehr, sondern Gesetz. § 656c Absatz 1 Satz 1 BGB bestimmt für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses: "Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten." Verzichtet der Makler gegenüber einer Seite auf sein Honorar, verliert er es nach Satz 2 auch gegenüber der anderen – ein Ausweichen über eine "kostenlose" Verkäuferseite ist damit versperrt.
Für den häufigeren Fall, dass nur der Verkäufer einen Maklervertrag abgeschlossen hat und die Käuferseite über eine gesonderte Vereinbarung an den Kosten beteiligt werden soll, gilt seit derselben Reform § 656d Absatz 1 Satz 1 BGB: Eine solche Vereinbarung ist nur wirksam, wenn der Verkäufer selbst "mindestens in gleicher Höhe" verpflichtet bleibt – und der Anspruch gegen den Käufer wird laut Satz 2 erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil tatsächlich bezahlt hat. In beiden Vorschriften steht dasselbe Prinzip: Gleichheit zwischen den Parteien, nicht Freiheit für den Makler, sie unterschiedlich zu belasten.
Die Fälligkeitsregel aus § 656d Absatz 1 Satz 2 BGB hat dabei eine praktische Konsequenz, die über die reine Betragsgleichheit hinausgeht: Der Käufer schuldet seinen Anteil erst, wenn der Verkäufer seinen eigenen Anteil bereits gezahlt hat und das nachweisen kann. Der Makler kann sich also nicht zuerst beim Käufer schadlos halten und die Verkäuferseite offenlassen – die Reihenfolge der Zahlungen ist gesetzlich festgelegt, wie die Höhe selbst.
Was das vor 2020 bedeutete
Vor dieser Reform kannte das Gesetz keine solche Grenze. Laut der einschlägigen Wikipedia-Darstellung zur Courtage war es in mehreren Bundesländern – darunter Hamburg, Bremen, Berlin und Brandenburg – üblich, dass die Maklergebühr allein vom Käufer getragen wurde, während der Verkäufer, der den Makler beauftragt hatte, nichts zahlte. Auf den Rechner oben übertragen: Hätte der Käufer statt seines eigenen Anteils die komplette Provision übernommen, die ein beidseitig tätiger Makler verlangt, stünden in der Aufstellung nicht 14.280 €, sondern 28.560 € – das Doppelte. Die gesamten Nebenkosten lägen dann nicht bei 11,1 % des Kaufpreises, sondern bei 14,6 %.
Diese 58.540 € sind eine Modellrechnung mit denselben Grunderwerbsteuer-, Notar- und Grundbuchkosten wie oben, nicht eine Behauptung über einen tatsächlich üblichen Marktpreis vor 2020 – nur die Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer war damals anders geregelt, die Höhe der Provision selbst war schon vorher Verhandlungssache.
Der Effekt bleibt über verschiedene Kaufpreise hinweg ähnlich groß, weil der Käuferanteil ein fester Prozentsatz des Kaufpreises ist. Nur die Gesamt-Nebenkosten in Prozent verschieben sich leicht, weil Notar- und Grundbuchgebühren degressiv gestaffelt sind:
| Kaufpreis | Käuferanteil heute | Käuferanteil vor 2020 möglich | Nebenkosten heute | Nebenkosten vor 2020 möglich |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 7.140 € | 14.280 € | 11,2 % | 14,7 % |
| 400.000 € | 14.280 € | 28.560 € | 11,1 % | 14,6 % |
| 800.000 € | 28.560 € | 57.120 € | 11,0 % | 14,5 % |
"Vor 2020 möglich" beschreibt die gesetzliche Obergrenze, die es damals nicht gab – nicht einen dokumentierten Durchschnittswert. Ob und wie stark Käufer damals tatsächlich die volle Provision trugen, hing vom Bundesland und vom einzelnen Maklervertrag ab.
Wo das Gesetz nicht greift
Beide Vorschriften sind eng gefasst: Sie gelten laut ihrem Wortlaut nur für den "Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus". Nach der Wikipedia-Darstellung bedeutet das im Umkehrschluss, dass Mehrfamilien- häuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeobjekte davon ausgenommen sind – dort kann die Provision weiterhin frei zwischen den Parteien verteilt werden, einschließlich einer Alleinbelastung des Käufers.
Der Rechner oben unterscheidet diesen Fall nicht: Er setzt den Käuferanteil unabhängig davon an, was gekauft wird. Bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus entspricht das der gesetzlichen Lage. Bei einem Mehrfamilienhaus, einem unbebauten Baugrundstück oder einer Gewerbeimmobilie ist die im Rechner unterstellte hälftige Aufteilung dagegen keine gesetzliche Untergrenze mehr, sondern nur noch eine übliche, aber nicht erzwungene Marktpraxis.
Was in der Aufstellung fehlt
Wer die Zeile "Makler (Käuferanteil)" liest, sieht nur eine Hälfte der Rechnung. Innerhalb des Anwendungsbereichs von § 656c BGB gibt es eine zweite, gleich hohe Verpflichtung auf der Verkäuferseite – bei 14.280 € Käuferanteil also weitere 14.280 €, die der Verkäufer demselben Makler schuldet. Diese Zeile taucht in einem Nebenkosten-Rechner für Käufer folgerichtig nicht auf, denn sie belastet nicht das Eigenkapital des Käufers. Für die Einordnung der Gesamtkosten des Kaufs ist sie trotzdem kein Nebenschauplatz: Sie erklärt, warum der Kaufpreis, den der Verkäufer netto erzielt, ebenfalls um den eigenen Maklerkostenanteil kleiner ausfällt als der vereinbarte Kaufpreis.
Dieser Artikel ordnet ein, wie die Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer verteilt werden dürfen. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall – etwa dazu, ob ein konkreter Maklervertrag wirksam ist oder welches der drei Provisionsmodelle bei einem bestimmten Objekt vorliegt.