Mit dem Hauskauf-Rechner berechnen Sie die Gesamtkosten beim Kauf eines Hauses inklusive aller Kaufnebenkosten und der Finanzierung. So sehen Sie auf einen Blick, wie viel Eigenkapital Sie benötigen, welche monatliche Rate auf Sie zukommt und wie viel Restschuld am Ende der Zinsbindung noch offen ist. Renovierung und Instandhaltung sind nicht enthalten – planen Sie dafür ein eigenes Budget ein.
So wird gerechnet
Beim Hauskauf fallen neben dem Kaufpreis Nebenkosten von rund 4,5 bis 11 % an, die gemäß § 448 BGB grundsätzlich vom Käufer zu tragen sind. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland, GrEStG) sowie Notar- und Grundbuchkosten. Letztere sind keine Pauschale, sondern Wertgebühren nach § 34 GNotKG und damit degressiv: bei 400.000 € Kaufpreis rund 3.980 €, also knapp 1 %. Die Maklerprovision wird seit Dezember 2020 nach § 656c BGB bei Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer geteilt; der Käuferanteil beträgt üblicherweise 3,57 % inklusive Umsatzsteuer.
GrEStG · GNotKG (Tabelle B) · § 656c BGB
Hintergrund
Das Eigenkapital bezahlt zuerst die Nebenkosten – die Monatsrate weiß davon nichts
Wer im Rechner oben das Bundesland wechselt oder den Makler-Haken abwählt, sieht die Nebenkosten um bis zu 26.280 € springen – Darlehen und Monatsrate bewegen sich dabei keinen Cent. Beide werden allein aus Kaufpreis und Eigenkapital berechnet, obwohl die Erklärung unter dem Rechner selbst festhält, dass die Nebenkosten aus genau diesem Eigenkapital bezahlt werden müssen. Rechnet man das nach, fehlen in der Voreinstellung der Seite – Nordrhein-Westfalen, mit Makler – gut 203 € Monatsrate.
Grundlage: § 448 BGB – Kosten der Übergabe und ähnliche Kosten · § 11 GrEStG – Steuersatz und 2 weitere · alle Quellen
Zwei Felder, die nie miteinander rechnen
Der Rechner oben zeigt zwei Ergebniszeilen, die beide von den Nebenkosten handeln, ohne sich
gegenseitig zu kennen. Die eine listet Grunderwerbsteuer, Notar & Grundbuch und Makleranteil
einzeln auf und addiert sie zu den Nebenkosten. Die andere zeigt die monatliche Rate. Wer beide
für verbunden hält, irrt: Die Rate entsteht ausschließlich aus Darlehen = Kaufpreis −
Eigenkapital und dem Zins- plus Tilgungssatz. Bundesland, Notar und Makler-Haken fließen
nur in die erste Zeile ein, nie in die zweite.
Das lässt sich in der Seite direkt nachstellen: 16 Bundesländer und Makler-Haken zusammen ergeben 32 Kombinationen. Rechnet man alle 32 mit derselben Funktion durch, die auch der Rechner lädt, kommt ein einziger Rate-Wert heraus (1.466,67 €) und ein einziger Darlehens-Wert (320.000 €) – unabhängig davon, ob die Nebenkosten bei 32.260 € oder bei 44.260 € liegen. Zwei Stellschrauben dahinter sind sogar exakt bezifferbar, weil sie direkt aus einem Prozentsatz auf 400.000 € folgen: Der Makler-Haken macht 14.280 € aus (3,6 % der Kaufsumme), die Wahl des Bundeslandes weitere 12.000 € (3,0 Prozentpunkte Unterschied zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein). Zusammen 26.280 € – und keiner der beiden Beträge erreicht die Rate.
Was die Seite selbst über die Nebenkosten sagt
Das ist kein Geheimnis dieser Seite. Der Text unter dem Rechner erklärt ausdrücklich, dass Kaufnebenkosten „meist aus Eigenkapital bezahlt werden“, „da Banken sie nicht kreditieren“. Wenn das stimmt – und es ist gängige Finanzierungspraxis –, dann steht das eingetragene Eigenkapital nicht in voller Höhe für die Reduzierung des Kaufpreises zur Verfügung. Ein Teil davon ist schon verplant, bevor der erste Euro Darlehen berechnet wird. Genau diesen Teil zieht die Formel im Rechner nicht ab: Sie behandelt jeden eingegebenen Euro Eigenkapital so, als stünde er zusätzlich zu den Nebenkosten zur Verfügung.
Was übrig bleibt, wenn die Nebenkosten zuerst bezahlt sind
Die folgende Tabelle rechnet für jedes Bundesland (mit Makler, wie in der Voreinstellung) durch,
wie viel von 80.000 € Eigenkapital die Nebenkosten aufzehren, bevor ein Cent den
Kaufpreis mindert – und welche Monatsrate sich ergäbe, wenn das restliche Eigenkapital allein den
Kaufpreis reduziert. Das ist keine neue Rechenlogik, sondern dieselbe Formel des Rechners
(Rate = Darlehen × (Zins + Tilgung) / 12), nur mit dem realistischeren Darlehen
Kaufpreis − (Eigenkapital − Nebenkosten) statt Kaufpreis − Eigenkapital.
| Bundesland | Nebenkosten | davon Eigenkapital | Rate real | fehlt ggü. Anzeige |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 32.260 € | 40,3 % | 1.614,52 € | +148 € |
| Baden-Württemberg | 38.260 € | 47,8 % | 1.642,02 € | +175 € |
| Niedersachsen | 38.260 € | 47,8 % | 1.642,02 € | +175 € |
| Rheinland-Pfalz | 38.260 € | 47,8 % | 1.642,02 € | +175 € |
| Sachsen-Anhalt | 38.260 € | 47,8 % | 1.642,02 € | +175 € |
| Thüringen | 38.260 € | 47,8 % | 1.642,02 € | +175 € |
| Bremen | 40.260 € | 50,3 % | 1.651,19 € | +185 € |
| Hamburg | 40.260 € | 50,3 % | 1.651,19 € | +185 € |
| Sachsen | 40.260 € | 50,3 % | 1.651,19 € | +185 € |
| Berlin | 42.260 € | 52,8 % | 1.660,36 € | +194 € |
| Hessen | 42.260 € | 52,8 % | 1.660,36 € | +194 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 42.260 € | 52,8 % | 1.660,36 € | +194 € |
| Brandenburg | 44.260 € | 55,3 % | 1.669,52 € | +203 € |
| Nordrhein-Westfalen | 44.260 € | 55,3 % | 1.669,52 € | +203 € |
| Saarland | 44.260 € | 55,3 % | 1.669,52 € | +203 € |
| Schleswig-Holstein | 44.260 € | 55,3 % | 1.669,52 € | +203 € |
| Anzeige des Rechners (alle Länder) | — | — | 1.466,67 € | ±0 € |
In Bayern verzehren die Nebenkosten „nur“ 40,3 % des Eigenkapitals, in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein sind es 55,3 % – mehr als die Hälfte. In der Voreinstellung der Seite (Nordrhein-Westfalen, mit Makler) bleiben von 80.000 € Eigenkapital nur 35.740 € für den Kaufpreis übrig; das reale Darlehen wäre 364.260 € statt der angezeigten 320.000 €, die reale Rate 1.669,52 € statt 1.466,67 € – ein Fehlbetrag von 203 € im Monat, 13,8 % mehr, als die Seite ausweist.
Der Makler-Haken wirkt genauso unabhängig vom Bundesland: Ohne Makler sinkt der Fehlbetrag in Nordrhein-Westfalen von 203 € auf 137 €, in Bayern von 148 € auf 82 €. Selbst im günstigsten Fall dieser Seite – Bayern, ohne Makler – bleibt ein Fehlbetrag von 82 €: Notar und Grundbuch (rund 3.980 €) fallen so oder so an und sind in keinem Bundesland und mit keinem Makler-Haken wegzubekommen.
Wie sich das im Rechner oben nachstellen lässt
Ein eigenes Feld für diese Korrektur hat der Rechner nicht, er braucht auch keins: Wer im Feld „Eigenkapital“ probeweise nicht 80.000 € einträgt, sondern den Betrag abzüglich der Nebenkosten, die derselbe Rechner direkt daneben ausweist, sieht die realistischere Rate sofort – weil ab diesem Feld ganz normal weitergerechnet wird. Nur die Reihenfolge muss man selbst herstellen: erst die angezeigten Nebenkosten von der eigenen Ersparnis abziehen, dann erst den Rest eintragen. In Nordrhein-Westfalen mit Makler wäre das 35.740 € statt 80.000 € – und schon zeigt die immer gleiche Formel des Rechners die 1.669,52 € aus der Tabelle oben, ganz ohne eigene Rechnung außerhalb der Seite.
Warum das mehr ist als eine Fußnote
Die FAQ dieser Seite rät zu 20 bis 30 % Eigenkapital und dazu, die Kreditrate nicht über 40 bis 45 % des Nettoeinkommens steigen zu lassen. Beide Faustregeln beziehen sich auf die tatsächliche Belastung – nicht auf eine Rate, die um 13,8 % zu niedrig ausgewiesen wird, weil sie so tut, als kämen die Nebenkosten von irgendwo anders her. Wer mit 80.000 € Eigenkapital plant und die angezeigte Rate von 1.466,67 € in ein Haushaltsbudget einträgt, budgetiert in Nordrhein-Westfalen mit Makler tatsächlich für 1.669,52 € – und läuft dabei in vielen Fällen unbemerkt näher an die 40-bis-45-Prozent-Grenze heran, als die eigene Tabelle suggeriert.
Was diese Rechnung nicht abbildet
- Manche Banken finanzieren einen Teil der Nebenkosten mit – zu schlechteren Konditionen und nur bei entsprechender Bonität. Diese Rechnung unterstellt den in der Finanzierungsberatung üblichen Normalfall: volle Eigenkapital-Finanzierung der Nebenkosten.
- Ein bewegliches Inventar (Einbauküche, Markise) kann die Grunderwerbsteuer senken und ist hier nicht eingerechnet – dazu mehr in der Grunderwerbsteuer der sechzehn Länder .
- Wie sich die Tilgung über die Laufzeit verschiebt und wann die Rate zur Hälfte aus Tilgung statt Zins besteht, behandelt der Artikel Anfangstilgung, Laufzeit und Restschuld – diese Seite hier vergleicht nur, wie viel Darlehen am ersten Tag wirklich nötig ist.
- Renovierungs- und Instandhaltungspuffer sind laut Intro dieser Seite bewusst nicht enthalten und bleiben auch hier außen vor.