Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten und der einzige, den Sie nicht verhandeln können. Sie ist Ländersache: Die Sätze reichen von 3,5 % in Bayern bis 6,5 %. Bei 350.000 € Kaufpreis liegen dazwischen 10.500 €.
So wird gerechnet
Die Grunderwerbsteuer ist in § 1 GrEStG geregelt und fällt bei jedem Immobilienerwerb an. Den Satz legt jedes Bundesland per eigenem Gesetz fest – einen bundeseinheitlichen Satz gibt es nicht. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, in der Regel der Kaufpreis; fest verbundene Gebäudeteile zählen dazu, bewegliches Zubehör nicht. Nach § 15 GrEStG ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt den Eigentümerwechsel nicht einträgt.
Steuersätze 3,5 % bis 6,5 % je Bundesland, geprüft am 10.08.2026.
Hintergrund
Was ein Hauskauf in jedem Bundesland kostet
Beim identischen Haus für 400.000 € zahlen Käufer je nach Bundesland zwischen 14.000 € und 26.000 € Grunderwerbsteuer. Diese 12.000 € Unterschied treffen den Käufer an der empfindlichsten Stelle der Finanzierung – beim Eigenkapital.
Grundlage: Thüringer Gesetz über die Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer · Senatspressestelle Bremen und 1 weitere · alle Quellen
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten und der einzige, den der Käufer nicht verhandeln kann. Sie ist Ländersache: Der Bund gibt keinen Satz vor, jedes Land beschließt seinen eigenen. Entsprechend weit liegen die Sätze auseinander – von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in gleich 4 Ländern.
Alle 16 Bundesländer, gerechnet für 400.000 €
Die dritte Spalte zeigt, was bei einem Kaufpreis von 400.000 € tatsächlich ans Finanzamt geht. Die letzte Spalte nennt das Datum, seit dem der Satz gilt – ein Detail, das die meisten Übersichten weglassen, obwohl es die Aktualität überhaupt erst überprüfbar macht.
| Bundesland | Satz | Steuer auf 400.000 € | ggü. Ø | gilt seit |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € | −8.250 € | 01/1997 |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € | −2.250 € | 11/2011 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € | −2.250 € | 01/2014 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € | −2.250 € | 03/2012 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € | −2.250 € | 03/2012 |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 € | −2.250 € | 01/2024 |
| Bremen | 5,5 % | 22.000 € | −250 € | 07/2025 |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € | −250 € | 01/2023 |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € | −250 € | 01/2023 |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € | +1.750 € | 01/2014 |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € | +1.750 € | 08/2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € | +1.750 € | 07/2019 |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € | +3.750 € | 07/2015 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € | +3.750 € | 01/2015 |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € | +3.750 € | 01/2015 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € | +3.750 € | 01/2014 |
| Durchschnitt | 5,56 % | 22.250 € | — | — |
Wer in Bayern kauft, zahlt 8.250 € weniger als der Bundesdurchschnitt. Im Vergleich zum teuersten Land sind es 12.000 € – bei einer typischen Finanzierung entspricht das ungefähr einem zusätzlichen Jahresbeitrag zur Tilgung.
Warum die Spreizung härter trifft als sie aussieht
12.000 € klingen bei 400.000 € Kaufpreis nach einem überschaubaren Aufschlag von rund drei Prozent. Der Punkt ist aber ein anderer: Kaufnebenkosten sind nicht beleihbar. Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Steuer. Die Grunderwerbsteuer muss also vollständig aus Eigenkapital kommen – und Eigenkapital ist bei den meisten Käufern die knappste Größe der gesamten Finanzierung.
Praktisch heißt das: Die 12.000 € Differenz sind nicht drei Prozent mehr Kredit, sondern 12.000 € weniger Eigenkapital für alles andere. Bei einem Käufer mit 80.000 € Eigenkapital ist das ein Sechstel des Polsters, das zwischen zwei ansonsten identischen Häusern verschwindet.
Was sich zuletzt geändert hat
Grunderwerbsteuersätze sind träge – die Hälfte der heute geltenden Sätze stammt noch aus der Zeit vor 2016. Seit 2020 gab es nur 4 Änderungen:
- Hamburg – 5,5 % seit 01/2023
- Sachsen – 5,5 % seit 01/2023
- Thüringen – 5,0 % seit 01/2024
- Bremen – 5,5 % seit 07/2025
Bemerkenswert ist die Richtung: Thüringen hat 2024 als bislang einziges Bundesland den Satz gesenkt, von 6,5 auf 5,0 %. Bremen ging 2025 den umgekehrten Weg und erhöhte erstmals seit zehn Jahren auf 5,5 % – ausdrücklich zur Haushaltskonsolidierung. Wer eine Übersicht liest, die Thüringen noch mit 6,5 Prozent führt, liest eine veraltete Tabelle; das kommt häufiger vor, als man erwarten würde.
Die eine legale Stellschraube: bewegliches Inventar
Am Satz lässt sich nichts drehen, an der Bemessungsgrundlage schon. Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf Grundstück und fest verbundene Gebäudeteile an – nicht auf bewegliches Zubehör. Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhaus oder Photovoltaikanlage können im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden und mindern dann die Bemessungsgrundlage.
Ein Beispiel: Werden 20.000 € für die Einbauküche und weiteres Inventar separat aufgeführt, sinkt die Steuer in einem Land mit 6,5 % um 1.300 €. Zwei Bedingungen müssen erfüllt sein – die Gegenstände müssen tatsächlich beweglich sein, und der angesetzte Wert muss realistisch sein. Finanzämter prüfen das, und als grobe Grenze gilt, dass das Inventar 15 Prozent des Kaufpreises nicht überschreiten sollte, ohne durch Belege gedeckt zu sein.
Wann die Steuer fällig wird
Das Finanzamt erfährt vom Kauf durch die Anzeige des Notars und verschickt den Steuerbescheid meist sechs bis zehn Wochen nach der Beurkundung. Die Zahlungsfrist beträgt einen Monat. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – und ohne die trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht ein. Die Steuer ist damit kein nachgelagerter Posten, sondern liegt zeitlich vor der Eigentumsumschreibung.
Den eigenen Fall durchrechnen
Die Tabelle oben nutzt 400.000 € als Beispielwert. Den konkreten Kaufpreis rechnet der Rechner am Anfang dieser Seite. Was beim Kauf daneben anfällt:
- Kaufnebenkosten-Rechner – Steuer, Notar, Grundbuch und Makler zusammen
- Budget-Rechner – wie viel Haus bei vorhandenem Eigenkapital realistisch ist
Alle Angaben nach bestem Wissen, Stand August 2026. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und kann sich kurzfristig ändern – maßgeblich ist das Recht des Landes, in dem das Grundstück liegt. Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung.