Mietpreisbremse-Rechner 2026

Zehn Prozent stehen in einem Absatz, dreißig Monate in einem anderen

Die Mietpreisbremse besteht aus zwei Teilen, die selten zusammen erklärt werden. Der erste ist die Grenze: Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Diese Zahl steht in jedem Ratgeber, und der Rechner am Anfang dieser Seite rechnet sie aus.

Der zweite Teil ist die Rechtsfolge, und die hat einen Kalender. § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB erklärt die Mietvereinbarung für unwirksam, soweit die zulässige Miete überschritten wird – der Überschuss ist von vornherein nicht geschuldet. Satz 3 verpflichtet den Vermieter zur Herausgabe nach Bereicherungsrecht, Satz 4 nimmt ihm dabei den naheliegendsten Einwand: Die §§ 814 und 817 Satz 2 BGB sind nicht anzuwenden. Wer also sehenden Auges zu viel zahlt, verliert seinen Anspruch deshalb nicht.

Zurückverlangen kann der Mieter das Geld aber nur, wenn er den Verstoß gerügt hat (§ 556g Abs. 2 Satz 1 BGB). Und Satz 3 desselben Absatzes setzt dafür eine Frist, die in keiner Überschrift vorkommt: „Rügt der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses […], kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen." Die Rüge braucht dabei nur Textform (§ 556g Abs. 4 BGB), eine E-Mail genügt.

Die Rückforderung wächst 30 Monate und fällt dann in einem Monat auf null

Aus dieser Frist folgt ein Verlauf, der sich rechnen lässt. Im Beispielfall des Rechners – 12,00 €/m² Vergleichsmiete, 14,50 €/m² verlangt, 70 m² – sind 13,20 €/m² zulässig und 91,00 € im Monat zu viel. Solange die Rüge innerhalb des Fensters zugeht, holt der Mieter jede bis dahin gezahlte Monatsdifferenz zurück. Danach keine einzige.

Zwischen dem 30. und dem 31. Monat liegen ein einziger Monat und 2.730 €. Das ist der eigentliche Befund dieser Rechnung: Bis zum 30. Monat kostet Abwarten nichts. Wer im zwölften statt im ersten Monat rügt, hat zwölf Monatsdifferenzen gezahlt und bekommt zwölf zurück – er hat dem Vermieter nur zinslos Geld geliehen. Genau deshalb fällt das Verstreichen der Frist nicht auf. Es gibt keinen wachsenden Schaden, der einen warnt; es gibt 30 folgenlose Monate und dann einen teuren.

Zur Einordnung: 2.730 € sind das 2,95-Fache der zulässigen Monatskaltmiete von 924,00 €. Und dieser Betrag muss nicht eingeklagt werden – § 556b Abs. 2 BGB erlaubt ausdrücklich, mit einer Forderung aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete gegen die laufende Miete aufzurechnen, wenn man die Absicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit in Textform anzeigt.

Wie groß dieser Bestand ist, hängt an zwei Größen: an der Überschreitung je Quadratmeter und an der Wohnfläche. Beides multipliziert sich, und beides multipliziert sich mit dem Fenster.

Die Rüge senkt die Miete nicht – sie öffnet nur die Vergangenheit

Ein naheliegender Einwand lautet: Was soll's, dann zahle ich eben ab jetzt weniger. Für die Zukunft stimmt das sogar, und zwar unabhängig von jeder Frist. Weil § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB die Vereinbarung insoweit für unwirksam erklärt, ist der Überschuss nie geschuldet – die Rüge ist nach Absatz 2 Satz 1 nur Voraussetzung dafür, bereits gezahlte Miete zurückzuverlangen.

Der 31. Monat erhöht die Miete also nicht. Er löscht den Bestand. Im Beispielfall bleibt die monatliche Ersparnis von 91,00 € in jedem Szenario dieselbe; verloren geht ausschließlich das, was sich davor angesammelt hat. Wer die Grenze prüfen will, prüft sie deshalb am besten in den ersten Wochen des Mietverhältnisses – nicht, weil die Miete sonst höher bliebe, sondern weil das Zurückgeholte mit jedem Monat wächst und dann auf einmal verfällt.

Ein Euro Vergleichsmiete ist 2.310 € wert

Gemeint ist: ein Euro je Quadratmeter, auf 70 m², über das volle Rückforderungsfenster. Denn ein Euro mehr Vergleichsmiete hebt die zulässige Miete nicht um einen Euro, sondern um 1,10 €/m² – die 10 Prozent wachsen mit. Auf 70 m² sind das 77,00 € im Monat und über 30 Monate 2.310 €.

Das ist die zweite Größe, über die gestritten wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 BGB aus den Entgelten der letzten sechs Jahre für vergleichbaren Wohnraum gebildet, und ein Mietspiegel liefert dafür in der Regel keine Zahl, sondern eine Spanne. Wo man innerhalb dieser Spanne landet, entscheidet nicht nur über die laufende Miete, sondern mit demselben Hebel über den gesamten Rückforderungsbetrag.

Dieselbe Proportionalität hat eine zweite, unbequeme Folge: Der gesetzlich erlaubte Aufschlag ist kein fester Betrag, sondern ein Anteil. Er fällt dort am größten aus, wo die Mieten ohnehin am höchsten sind.

In der teuersten Zeile erlaubt die Bremse 154,00 € im Monat über der Ortsüblichkeit, in der billigsten 49,00 €. Das Verhältnis ist exakt das der Vergleichsmieten – und genau das ist der Punkt: Eine Prozentgrenze bremst relativ, nicht absolut. Sie deckelt den Anstieg, nicht den Abstand.

Aus derselben Hebelwirkung folgt der häufigste Rechenfehler bei modernisierten Wohnungen. § 556e Abs. 2 Satz 2 BGB schreibt vor, dass für die Berechnung von der Vergleichsmiete auszugehen ist, die ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre. Wer stattdessen die Mietspiegelzeile der sanierten Wohnung nimmt und den Modernisierungsbetrag zusätzlich aufschlägt, zählt die Sanierung zweimal. Bei 1,50 €/m² Umlage und einer Vergleichsmiete, die durch die Sanierung von 12,00 €/m² auf 13,00 €/m² steigt, ergibt der richtige Weg 1.029,00 € zulässige Kaltmiete, die Doppelzählung 1.106,00 € – eine Differenz von 77,00 € im Monat oder 2.310 € im Rückforderungsfenster. Im Feld „Vergleichsmiete" des Rechners oben gehört deshalb der Wert vor der Modernisierung.

Die vergessene Auskunft ist bis zu 2.730 € wert

Beruft sich ein Vermieter auf eine Ausnahme – die höhere Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB, eine Modernisierung nach Absatz 2, Neubau oder erste Vermietung nach umfassender Modernisierung nach § 556f BGB –, muss er das nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB unaufgefordert und vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters offenlegen. Die Vorschrift zählt dafür vier Fälle auf, und Satz 2 zieht die Konsequenz: Ohne diese Auskunft kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen.

Entscheidend ist Satz 3. Holt der Vermieter die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nach, wirkt sie nicht sofort: Er kann sich „erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft" auf die Ausnahme berufen. Diese 24-Monats-Sperre trifft auf das 30-Monats-Fenster von Absatz 2 Satz 3 – und aus der Kombination wird Arithmetik. Ungeschützt bleiben alle Monate bis zur Nachholung plus 24, begrenzt auf das Fenster:

Holt der Vermieter die Auskunft erst 6 Monate nach Mietbeginn oder später nach, gewinnt er im Rückforderungsfenster gar nichts mehr: Die Sperre von 24 Monaten endet dann frühestens in dem Moment, in dem das Fenster von 30 Monaten ohnehin geschlossen ist. Der Mieter holt sich die vollen 2.730 € zurück – obwohl die Vormiete die verlangte Miete inhaltlich gedeckt hätte. Die Ausnahme existiert, sie ist nur nicht benutzbar. Wer sie nie nachholt, kann sich nach Satz 2 überhaupt nicht auf sie berufen.

Unabhängig davon gibt § 556g Abs. 3 BGB dem Mieter einen Auskunftsanspruch über die Tatsachen, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter sie unschwer mitteilen kann. Das ist der Weg, die Höhe der Vormiete überhaupt zu erfahren. Auch dieses Verlangen und die Antwort darauf bedürfen nach Absatz 4 der Textform.

Was diese Rechnung nicht abbildet

Die Vormiete muss der Mieter erst erfahren. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB erlaubt eine Miete bis zur Höhe der Vormiete – sie ist eine Obergrenze, kein Freibrief. Das Feld oben nimmt sie deshalb als Zahl entgegen und rechnet mit ihr statt mit der verlangten Miete. Nur steht sie in keinem Mietvertrag: Man bekommt sie über den Auskunftsanspruch des § 556g Abs. 3 BGB oder gar nicht. Satz 2 nimmt davon außerdem Mietminderungen sowie Mieterhöhungen aus, die im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden – diesen Abzug muss man selbst vornehmen, bevor man die Zahl einträgt.

Die Modernisierungsumlage ist befristet und gedeckelt. § 556e Abs. 2 Satz 1 BGB setzt voraus, dass die Maßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt wurden; ältere zählen nicht. Der Betrag bemisst sich nach § 559 Abs. 1 bis 3a und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB. § 559 Abs. 3a begrenzt die Erhöhung auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei einer Miete von weniger als 7 Euro je Quadratmeter vor der Erhöhung auf 2 Euro; für eine Modernisierung mittels Einbaus einer Heizungsanlage, die zugleich § 555b Nr. 1 oder 1a erfüllt, insoweit auf 0,50 Euro. Die ersten beiden Grenzen zieht der Rechner oben selbst und sagt es, wenn er kappt; die dritte hängt an der Art der Maßnahme und lässt sich aus den Eingaben nicht ableiten.

Die Bremse gilt nicht überall und nicht ewig. Sie greift nur in Gebieten, die eine Landesregierung nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB per Rechtsverordnung bestimmt hat. Satz 4 desselben Absatzes befristet jede solche Verordnung: Sie muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Ganz ausgenommen sind nach § 556f BGB Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung – für beides hat der Rechner keinen Schalter, dort ist die Grenze schlicht nicht anwendbar. Was „umfassend" heißt, sagt der Gesetzestext selbst nicht.

Staffel- und Indexmieten laufen anders. Bei der Staffelmiete sind die §§ 556d bis 556g nach § 557a Abs. 4 BGB auf jede einzelne Mietstaffel anzuwenden, wobei für die zweite und alle weiteren Staffeln der Zeitpunkt der ersten Fälligkeit an die Stelle des Mietbeginns tritt. Bei der Indexmiete gelten sie nach § 557b Abs. 4 BGB nur für die Ausgangsmiete. Der Rechner prüft immer genau eine Miete.

Die Zahlen sind Ansprüche, keine Auszahlungen. Gerechnet ist mit vollen Monatsmieten und monatlicher Fälligkeit im Voraus (§ 556b Abs. 1 BGB); ob am Ende 30 oder 31 Mieten erfasst sind, hängt am genauen Vertragsbeginn. Der Rückforderungsanspruch verjährt außerdem nach §§ 195, 199 BGB in drei Jahren ab dem Schluss des Jahres, in dem er entstanden ist – bei einer späten Rüge innerhalb des Fensters können die frühesten Monate deshalb schon verjährt sein. Und die Rechnung sagt nichts darüber, wie schwer die ortsübliche Vergleichsmiete im Streitfall zu beweisen ist: Sie ist die Eingangsgröße, nicht das Ergebnis.

Die Grenze betrifft ausschließlich die Nettokaltmiete. Was daneben an Betriebskosten umgelegt werden darf, richtet sich nach ganz anderen Regeln – dazu die Rechnung zu umlagefähigen Nebenkosten. Wie weit die Miete das Haushaltseinkommen belastet und ab wann ein Zuschuss in Betracht kommt, steht im Artikel zur Mietenstufe beim Wohngeld.