Mietrechner 2026

„Tatsächlich je Monat“ ist die Kaltmiete plus die Kosten nach Spiegel, also die Warmmiete zuzüglich der Nachzahlung beziehungsweise abzüglich des Guthabens, auf den Monat umgelegt.

Im Inserat liegt Wohnung A um 40,00 € vorn. Tatsächlich ist sie um 30,00 € im Monat teurer, weil ihre Kaltmiete höher ist – und nur die bleibt, wenn die Abrechnung die Vorauszahlungen durch echte Kosten ersetzt. Die Reihenfolge der Warmmieten hat sich umgedreht.

Umgekehrt gefragt: Wie niedrig müssten die tatsächlichen Nebenkosten in Haus A sein, damit die Wohnung wirklich die günstigere ist? Bei 157,60 € im Monat oder 2,25 €/m² wären beide gleich teuer. Haus A müsste also rund 16 % unter dem Durchschnitt liegen, nur um gleichzuziehen – und selbst dann bliebe eine Nachzahlung, denn die Vorauszahlung von 130,00 € liegt noch darunter. Das ist möglich, etwa in einem gut gedämmten Haus mit niedriger Grundsteuer. Es ist aber genau die Information, die im Inserat fehlt.

Wann die Differenz auffällt

Die knappe Vorauszahlung wäre halb so schlimm, wenn der Fehlbetrag Monat für Monat sichtbar würde. Das tut er nicht. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB gibt dem Vermieter für die Abrechnung Zeit bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums, und zu Teilabrechnungen ist er nach Satz 4 nicht verpflichtet. Anpassen kann er die Vorauszahlung nach § 560 Abs. 4 BGB erst „nach einer Abrechnung“. Bis zur ersten Abrechnung bleibt es also beim Betrag aus dem Vertrag.

Angenommen, Wohnung A wird zum 01.02.2025 bezogen und das Haus rechnet nach Kalenderjahren ab. Der erste Abrechnungszeitraum umfasst dann 11 Monate und endet am 31.12.2025.

Die neue Warmmiete unterstellt, dass die Vorauszahlung um ein Elftel der ersten Nachzahlung angehoben wird und die Kosten gleich bleiben. „Angemessen“ im Sinne des § 560 Abs. 4 BGB ist gesetzlich nicht beziffert.

Schöpft der Vermieter die Frist aus, liegen zwischen Einzug und erster Abrechnung 23 Monate mit zu niedriger Vorauszahlung. Wird die erste Nachzahlung zusammen mit einer Monatsmiete fällig, sind in diesem Monat 1.583,60 € zu zahlen. Danach steigt die Warmmiete um 6 % auf 1.007,60 € – und ein Jahr später kommt die zweite Nachzahlung von 691,20 €, weil die Anpassung das bereits abgelaufene Jahr nicht mehr erreicht. Zusammen sind das 1.324,80 €.

Das ist der Durchschnittsfall. Der Betriebskostenspiegel nennt für Heizung und Warmwasser neben dem Mittelwert von 1,32 €/m² einen Wert von bis zu 2,18 €/m² im Monat. Liegt Haus A dort, fehlen 117,80 € im Monat, und nach 23 Monaten sind 2.709,40 € offen. Das sind 3,3 Kaltmieten. Zum Vergleich: Die Mietkaution darf nach § 551 Abs. 1 BGB höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten betragen, hier also 2.460,00 €. Die aufgelaufene Nachforderung liegt über dem Betrag, den das Gesetz als äußerste Sicherheit für den Vermieter vorsieht.

Dieselbe Vorauszahlung, drei Ergebnisse

Ob eine Vorauszahlung reicht, lässt sich nicht am Quadratmeterwert allein ablesen. Der Rechner oben vergleicht sie deshalb mit dem Durchschnitt für die eingetragene Fläche und die angekreuzte Ausstattung. Wie stark die Ausstattung das Ergebnis dreht, zeigt die Tabelle: was verschiedene Vorauszahlungen bei 70 m² im Jahr in der Abrechnung auslösen – für ein Haus ohne besondere Ausstattung (2,68 €/m²), für eines mit Aufzug, Garten und Hauswart (3,35 €/m² nach den Einzelwerten des Spiegels) und für dasselbe Haus mit Heizkosten am oberen Ende (4,21 €/m²).

„nach“ heißt Nachzahlung im Jahr, „zurück“ Guthaben. Die letzte Zeile ist der Wert, den der Mieterbund nennt, wenn sämtliche Kostenarten anfallen.

Bei 3,00 €/m² bleibt in einem Haus ohne besondere Ausstattung ein Guthaben von 268,80 € im Jahr. Mit Aufzug, Garten und Hauswart folgt aus derselben Vorauszahlung eine Nachzahlung von 294,00 €, mit teurer Heizung von 1.016,40 €. Und selbst bei 3,68 €/m², dem Spiegelwert für ein Haus mit sämtlichen Kostenarten, bleiben im ungünstigsten Fall 445,20 € nachzuzahlen, weil 4,21 €/m² darüber liegen. Eine hohe Vorauszahlung ist also keine Garantie für ein Guthaben. Wahrscheinlich ist es nur in einem Haus, das auch durchschnittlich ausgestattet ist und durchschnittlich heizt.

Was sich vor der Unterschrift prüfen lässt

Aus der Rechnung folgt eine einfache Regel für den Vergleich von Inseraten: Nicht die Warmmieten nebeneinanderlegen, sondern die Kaltmieten – und für beide Wohnungen dieselbe realistische Schätzung der Nebenkosten addieren. Genau das macht die Zeile „Durchschnitt für diese Fläche und Ausstattung“ im Rechner oben, wenn man Aufzug, Garten und Hauswart richtig ankreuzt. Liegt die Vorauszahlung deutlich darunter, ist die Differenz keine Ersparnis, sondern eine Nachzahlung auf Raten, die in einer Summe kommt.

Besser als jeder Durchschnitt ist die letzte Betriebskostenabrechnung für die Wohnung. Wer sie vor Vertragsschluss sehen kann, kennt die tatsächlichen Kosten des Hauses. Wie sich die Summe zusammensetzt und welche Posten gar nicht hineingehören, steht im Beitrag Was der Vermieter umlegen darf – und was nicht; einzelne Positionen lassen sich mit dem Nebenkosten-Rechner aufschlüsseln, die Heizung gesondert mit dem Heizkosten-Rechner.

Ist der Vertrag unterschrieben und die Vorauszahlung erkennbar zu knapp, hilft Eigeninitiative: Den Fehlbetrag monatlich zurücklegen, statt auf die Abrechnung zu warten. Nach der ersten Abrechnung kann nach § 560 Abs. 4 BGB nicht nur der Vermieter erhöhen – auch der Mieter kann die Vorauszahlung per Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe bringen, bei einem Guthaben nach unten. Und kommt die Abrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Bleibt die Kaltmiete. Sie ist der einzige Teil der Warmmiete, der wirklich feststeht – und in Gebieten mit Mietpreisbremse auch der Teil, der sich rechtlich prüfen lässt. Ob sie die zulässige Grenze überschreitet, zeigt der Mietpreisbremse-Rechner.

Die Kosten „nach Spiegel“ sind Durchschnittswerte des Deutschen Mieterbundes für das Abrechnungsjahr 2024, keine Rechtsgrößen; regionale Unterschiede sind erheblich. Die Inserate A und B, der Mietbeginn und die Anpassung der Vorauszahlung sind Rechenbeispiele. Der Artikel gibt die Rechtslage wieder und ersetzt keine Rechtsberatung.