Wohnen & Immobilien
Mit dem Kaufen-vs-Mieten-Rechner vergleichen Sie die Gesamtkosten von Immobilienkauf und Miete über einen frei wählbaren Zeitraum. So finden Sie heraus, ab welchem Zeitpunkt sich der Kauf gegenüber der Miete finanziell lohnt. Der Rechner berücksichtigt Wertsteigerung, Zinsen, Instandhaltung und Mietpreissteigerungen.
Ergebnis nach 20 Jahren
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So wird gerechnet
Beim Kauf fallen einmalige Erwerbsnebenkosten (GrEStG, GNotKG) sowie laufende Kosten für Instandhaltung und Finanzierung an. Mieter profitieren von der Flexibilität einer dreimonatigen Kündigungsfrist nach § 573c BGB, tragen aber das Risiko steigender Mieten. Die Kappungsgrenze nach § 558 BGB begrenzt Mieterhöhungen auf maximal 20 % in drei Jahren.
Kostenvergleich 10-30 Jahre.
Häufige Fragen
Ab wann lohnt sich der Kauf gegenüber Miete?
Grobe Faustregel: Bei Kaufpreisen unter 20x der Jahresmiete (Mietrendite >5%) oder wenn man >10 Jahre bleibt. In teuren Städten (München, Berlin) dauert es länger. Bei billigen Gegenden schneller. Auch Lebenspläne zählen.
Wie wirken sich Zinsen auf die Wirtschaftlichkeit aus?
Niedrige Zinsen (2-3%) machen Kaufen günstiger als Miete. Höhere Zinsen (4-6%) können Miete attraktiver machen. Ein 1% Zinssprung erhöht die Kosten um 10.000€ pro 1 Mio. Kaufpreis über 20 Jahre.
Sollte ich den Kaufpreis oder die Miete als Basis nehmen?
Miete: 100€/m² = Kaufpreis knapp 30.000-40.000€/m². Das ist aber nur Faustregel. Besser: Vergleich über 20 Jahre inkl. Zinsen, Instandhaltung, Steuern, Wertsteigerung.
Wie wichtig ist die Wertsteigerung beim Vergleich?
Sehr wichtig auf lange Sicht. Im Schnitt steigen Immobilienpreise 2-3% p.a. (regional unterschiedlich). Das ist der Erfolgsfaktor für lange Haltefristen. Kurzfristig (5 Jahre) ist Wertsteigerung unsicher.
Was ist mit Reparaturen und Instandhaltung beim Kauf?
Faustregel: 0,5-1% des Wertes pro Jahr für Instandhaltung + Reserve für größere Arbeiten. Ein 400.000€-Haus = 2.000-4.000€/Jahr Budget. Mieter hat diesen Vorteil – alles trägt der Vermieter.
Kann ich die Immobilie noch verlassen, wenn ich kaufe?
Ja, aber teuer: Beim Verkauf fallen erneut Gebühren an (Makler, Notar) und bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann Spekulationssteuer anfallen. Miete bietet mit dreimonatiger Kündigungsfrist nach § 573c BGB deutlich mehr Flexibilität. Kaufen bindet Kapital langfristig und lohnt sich meist erst ab einer Haltedauer von zehn Jahren.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?
Rechnen Sie mit 9 bis 15 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar (ca. 1,0–1,5 %), Grundbucheintrag (ca. 0,5 %) und gegebenenfalls Maklerprovision (bis 3,57 %). Diese Kosten müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden und sind bei einem späteren Verkauf zunächst verloren.
Was sind Opportunitätskosten des Eigenkapitals?
Das eingesetzte Eigenkapital – etwa 70.000 € – steckt nach dem Kauf in der Immobilie und kann keine anderweitige Rendite mehr erwirtschaften. Diese entgangene Verzinsung am Kapitalmarkt ist ein realer, oft übersehener Kostenfaktor des Kaufens und gehört in jeden ehrlichen Vergleich mit der Mietvariante.
Welche Rolle spielt die Grunderwerbsteuer bei der Standortwahl?
Sie kann mehrere tausend Euro ausmachen: Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie in Bayern 14.000 €, in Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg dagegen 26.000 €. Der Satz ist Ländersache und bewegt sich 2026 zwischen 3,5 % und 6,5 %. Bei grenznaher Lage kann sich der Blick über die Landesgrenze also finanziell lohnen.