Mit dem Kaufen-vs-Mieten-Rechner vergleichen Sie die Gesamtkosten von Immobilienkauf und Miete über einen frei wählbaren Zeitraum. So finden Sie heraus, ab welchem Zeitpunkt sich der Kauf gegenüber der Miete finanziell lohnt. Der Rechner berücksichtigt Wertsteigerung, Zinsen, Instandhaltung und Mietpreissteigerungen.
So wird gerechnet
Beim Kauf fallen einmalige Erwerbsnebenkosten (GrEStG, GNotKG) sowie laufende Kosten für Instandhaltung und Finanzierung an. Mieter profitieren von der Flexibilität einer dreimonatigen Kündigungsfrist nach § 573c BGB, tragen aber das Risiko steigender Mieten. Die Kappungsgrenze nach § 558 BGB begrenzt Mieterhöhungen auf maximal 20 % in drei Jahren.
Kostenvergleich 10-30 Jahre.
Hintergrund
Ob Kaufen sich lohnt, hängt an einer Zahl, die im Formular gar nicht steht
Bei den Standardwerten der Seite oben – 350.000 € Kaufpreis, 70.000 € Eigenkapital, 3,5 % Zins, 20 Jahre – ist Kaufen um 135.622 € günstiger. Rechnet man die entgangene Rendite des eingesetzten Eigenkapitals gar nicht erst mit, wären es 265.118 €: fast doppelt so viel. Der Rechner berücksichtigt diese Opportunitätskosten – aber mit einer festen Annahme von 4,0 % Rendite, die sich im Formular nirgends einstellen lässt. Schon ab 6,37 % Alternativrendite kippt das Ergebnis zugunsten der Miete.
Grundlage: § 573c BGB – Fristen der Kündigung von Wohnraum · § 558 BGB – Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen · alle Quellen
Was der Rechner mit den Standardwerten zeigt
Wer die Seite oben zum ersten Mal öffnet, sieht die Kombination aus 350.000 € Kaufpreis, 1.200 € Kaltmiete, 70.000 € Eigenkapital und 3,5 % Zins über 20 Jahre. Der Rechner meldet: Kaufen kostet über den Zeitraum 84.764 €, Mieten 220.386 € – ein Vorsprung des Kaufs von 135.622 €. In den 84.764 € stecken 38.718 € Kaufnebenkosten, 70.000 € Instandhaltungsrücklage und eine Restschuld von 118.128 € nach 20 Jahren, weil das Darlehen bei 2 % Anfangstilgung in dieser Zeit nicht vollständig getilgt ist. Dem steht ein rechnerischer Immobilienwert von 520.082 € gegenüber.
Auf der Mietseite stehen 349.882 € gezahlte Miete über 20 Jahre, abzüglich 129.496 € Kapitalertrag. Dieser Ertrag ist der eigentliche Hebel dieses Artikels: Er unterstellt, dass das Eigenkapital plus Nebenkosten – bei Kauf gebunden, bei Miete frei verfügbar – am Kapitalmarkt angelegt wird und dort Rendite abwirft. Genau das nennt man Opportunitätskosten des Eigenkapitals: Was das gebundene Geld beim Kauf nicht verdienen kann, ist ein realer Kostenfaktor des Kaufens, auch wenn kein Cent davon fließt.
Die Stellschraube, die im Formular fehlt
Viele einfache Kaufen-vs-Mieten-Rechner lassen die Opportunitätskosten
komplett aus – sie vergleichen nur Monatsrate gegen Miete. Dieser Rechner
tut das nicht: Im Modul kaufen-vs-mieten.js wird das nicht
investierte Kapital mit 4,0 % Rendite
pro Jahr verzinst (Konstante KAPITALRENDITE_STANDARD_PROZENT).
Wie stark das wirkt, zeigt der Vergleich mit einer Rechnung ganz ohne
Opportunitätskosten: Ohne sie läge der Vorteil des Kaufens bei
265.118 €. Mit der hinterlegten Alternativrendite sind
es nur noch 135.622 € – 51 % des
ursprünglichen Vorsprungs. Die Differenz von exakt
129.496 € ist genau der ausgewiesene Kapitalertrag;
der Build dieser Seite prüft diese Identität und würde ohne sie fehlschlagen.
Der Haken: Diese 4,0 % sind ein Programmierstandard, keine Eingabe. Das Formular auf dieser Seite fragt Kaufpreis, Miete, Eigenkapital, Zins, Laufzeit, Mietsteigerung, Wertsteigerung, Bundesland und Makler ab – aber keine Alternativrendite. Wer eine andere Annahme für realistisch hält, kann sie im Rechner oben nicht eintragen; die folgenden Tabellen zeigen deshalb rechnerisch, was sich änderte, wenn man es könnte.
Wo die Wertsteigerung kippt
Die Wertsteigerung wirkt ausschließlich auf der Kaufseite: Sie bestimmt den
Immobilienwert am Ende und damit, wie viel von den gezahlten Raten am Ende
als Vermögen zurückkommt. Auf die Kosten des Mietens hat sie keinen
Einfluss – kostenMieten bleibt bei jeder Wertsteigerung exakt
bei 220.386 €, das ist im Build dieser Seite geprüft.
Deshalb genügt eine einzige Spalte, um zu zeigen, wo der Kauf kippt:
| Wertsteigerung p. a. | Kosten Kaufen | Günstiger als Mieten? |
|---|---|---|
| −2,0 % | 371.183 € | nein |
| −1,0 % | 318.578 € | nein |
| 0,0 % | 254.846 € | nein |
| 1,0 % | 177.779 € | ja |
| 2,0 % | 84.764 € | ja |
| 3,0 % | −27.293 € | ja |
| 4,0 % | −162.047 € | ja |
| 5,0 % | −323.809 € | ja |
Bei der hinterlegten Alternativrendite von 4,0 % kippt das Ergebnis bereits bei 0,47 % Wertsteigerung pro Jahr – deutlich unter den 2 %, die in den Voreinstellungen der Seite stehen. Nimmt man eine niedrigere Alternativrendite von 2,0 % an, genügt sogar eine leicht fallende Wertsteigerung von −0,64 %, damit Kaufen noch gewinnt. Bei 6,0 % Alternativrendite dagegen braucht es schon 1,75 % Wertsteigerung, bevor der Kauf die Nase vorn hat.
Wo die Alternativrendite kippt
Spiegelbildlich hängt kostenKaufen nicht von der
Alternativrendite ab – sie bleibt bei jeder Kapitalrendite bei
84.764 €. Variiert wird deshalb nur die Mietseite:
| Alternativrendite p. a. | Kosten Mieten | Kaufen günstiger? |
|---|---|---|
| 0,0 % | 349.882 € | ja |
| 2,0 % | 297.051 € | ja |
| 4,0 % | 220.386 € | ja |
| 6,0 % | 109.927 € | ja |
| 8,0 % | −48.130 € | nein |
| 10,0 % | −272.800 € | nein |
Bei den übrigen Standardwerten (2 % Wertsteigerung) kippt das Ergebnis bei 6,37 % Alternativrendite. Wer die Wertsteigerung vorsichtiger mit 0,0 % ansetzt, braucht dafür schon 3,19 % Alternativrendite – ein Wert, der mit einer breit gestreuten Aktienanlage über lange Zeiträume nicht unrealistisch ist. Bei 3,0 % Wertsteigerung dagegen müsste die Alternative 7,77 % bringen, damit sich die Miete überhaupt lohnt. Beide Stellschrauben wirken also gegeneinander: Wer der Immobilie wenig Wertsteigerung zutraut, braucht zugleich eine hohe Alternativrendite, damit das Mieten tatsächlich günstiger wird – niedrige Werte bei beiden reichen dafür nicht.
Was diese Rechnung voraussetzt – und was nicht im Formular steht
Neben der Alternativrendite legt das Modul zwei weitere Annahmen fest, die im Formular ebenfalls nicht auftauchen: eine Anfangstilgung von 2 % und eine Instandhaltungsrücklage von 1 % des Kaufpreises pro Jahr. Wer mit einer höheren Tilgung plant oder in einer sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilie kauft, rechnet der Rechner oben also mit anderen Zahlen, als tatsächlich zutreffen könnten – ohne dass sich das an der Oberfläche ablesen ließe. Zur Tilgung und ihrer Wirkung auf die Restschuld siehe auch die Rechnung zur Anfangstilgung.
Nicht abgebildet sind außerdem Steuerwirkungen (etwa die Spekulationsfrist nach § 23 EStG oder die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen bei Eigennutzung, die hier keine Rolle spielt), eine mögliche Anschlussfinanzierung zu einem anderen Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung sowie Umzugskosten. Auch die Flexibilität der Miete fließt nicht in Euro ein: Mieter können mit einer Frist von drei Monaten nach § 573c BGB kündigen, während ein Immobilienverkauf Monate dauert und erneut Nebenkosten auslöst; gegen unkontrollierte Mietsprünge schützt im Bestand die Kappungsgrenze des § 558 BGB. Wer diese Stellschrauben selbst durchspielen will, muss den Kaufpreis, das Eigenkapital oder die Wertsteigerung im Formular oben so anpassen, dass sie die gewünschte Alternativrendite indirekt nachbilden – eine direkte Eingabe dafür bietet der Rechner nicht.