Wohnen & Immobilien
Mit dem Tilgungsplan-Rechner erstellen Sie einen detaillierten Tilgungsplan für Ihr Baudarlehen. So sehen Sie für jedes Jahr die Aufteilung in Zins und Tilgung sowie die verbleibende Restschuld. Der Plan hilft Ihnen, die Anschlussfinanzierung rechtzeitig zu planen und die Wirkung von Sondertilgungen einzuschätzen.
Monatliche Rate
— €
So wird gerechnet
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant, während der Tilgungsanteil mit jeder Zahlung steigt, da die Zinsen auf die sinkende Restschuld berechnet werden. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB haben Darlehensnehmer nach 10 Jahren Zinsbindung ein Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Frist. Die meisten Kreditverträge erlauben zusätzlich jährliche Sondertilgungen von 5-10 % der Darlehenssumme.
Annuitätendarlehen.
Häufige Fragen
Was ist ein Tilgungsplan und wozu brauche ich ihn?
Ein Tilgungsplan zeigt die vollständige Rückzahlung eines Darlehens: Für jeden Monat oder jedes Jahr sehen Sie die Gesamtrate, den Zinsanteil, den Tilgungsanteil und die verbleibende Restschuld. Er hilft bei der Planung der Anschlussfinanzierung, da Sie genau wissen, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist.
Warum steigt der Tilgungsanteil über die Laufzeit?
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate konstant. Da die Zinsen aber auf die sinkende Restschuld berechnet werden, sinkt der Zinsanteil mit jeder Zahlung. Die frei werdende Differenz fließt automatisch in die Tilgung. Bei 300.000 € Darlehen, 3,5% Zins und 2% Anfangstilgung beträgt der Tilgungsanteil im ersten Monat 500 €, nach 10 Jahren bereits rund 700 €.
Wie wirken sich Sondertilgungen auf die Laufzeit aus?
Sondertilgungen reduzieren die Restschuld direkt und damit die zukünftigen Zinszahlungen. Bei einem 300.000 € Darlehen mit 3,5% Zins spart eine jährliche Sondertilgung von 5.000 € etwa 25.000 € Gesamtzinsen und verkürzt die Laufzeit um ca. 5 Jahre. Die meisten Banken erlauben 5-10% Sondertilgung pro Jahr kostenfrei.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist (typisch 10, 15 oder 20 Jahre) benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Bei 300.000 € Darlehen, 3,5% Zins und 2% Anfangstilgung beträgt die Restschuld nach 10 Jahren noch ca. 227.000 €. Beginnen Sie 12-24 Monate vor Ablauf mit der Suche nach günstigen Konditionen.
Welche Anfangstilgung ist empfehlenswert?
Experten empfehlen mindestens 2% Anfangstilgung, besser 3% oder mehr. Bei nur 1% Tilgung und 3,5% Zins dauert die Rückzahlung über 40 Jahre und Sie zahlen mehr Zinsen als den Darlehensbetrag selbst. Mit 3% Tilgung verkürzt sich die Laufzeit auf etwa 23 Jahre. Jedes Prozent mehr Tilgung spart erhebliche Zinskosten.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen schon heute den Zinssatz für eine erst in einigen Jahren beginnende Anschlussfinanzierung – je nach Anbieter bis zu 60 Monate im Voraus. Die Bank verlangt dafür einen kleinen Zinsaufschlag pro Wartemonat. Es lohnt sich, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und Planungssicherheit für die Anschlussfinanzierung wollen.
Sollte ich lieber sondertilgen oder das Geld anlegen?
Das hängt vom Zinsverhältnis ab. Eine Sondertilgung entspricht einer risikofreien Rendite in Höhe Ihres Sollzinses – bei 3,5% Darlehenszins also 3,5% nach Steuern. Eine vergleichbare Nettorendite ist am Kapitalmarkt nur mit spürbar höherem Risiko erreichbar. In den meisten Fällen ist die Sondertilgung daher die sicherere und oft auch die wirtschaftlichere Wahl.
Kann ich die Tilgung während der Laufzeit ändern?
Viele Darlehensverträge erlauben einen sogenannten Tilgungssatzwechsel, oft ein- bis zweimal kostenfrei. So können Sie die Tilgung nach einer Gehaltserhöhung anheben oder bei finanziellen Engpässen vorübergehend absenken. Vereinbaren Sie diese Flexibilität möglichst schon beim Abschluss – nachträglich ist sie meist nicht mehr durchsetzbar.