Der Rechner geht von der Monatsrate aus, die Sie tragen können, und rechnet über Zins, Tilgung, Eigenkapital und die Kaufnebenkosten Ihres Bundeslandes zurück auf den höchsten Kaufpreis – samt Restschuld nach der Zinsbindung.
So wird gerechnet
Der Kaufpreis wird so bestimmt, dass Kaufpreis und Nebenkosten zusammen Eigenkapital plus Darlehen nicht übersteigen. Die Anschlussrate tilgt die Restschuld bis zum ursprünglich geplanten Laufzeitende.
Darlehen = Rate × 12 ÷ (Sollzins + Tilgung); Tilgungsplan als Annuitätendarlehen. Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer nach Landessatz (§ 11 GrEStG), Notar und Grundbuch nach GNotKG (KV 21100, 22110, 22200, 14110, 14150), Maklerprovision nach Wahl. Ohne Grundschuld, laufende Hauskosten und Zinsaufschläge.
Hintergrund
Bei gleicher Ratenquote ein doppelt so teures Haus
Zwei Haushalte mit demselben Nettoeinkommen von 5.000 €, derselben Rate von 1.750 € – 35 % des Einkommens – und demselben Eigenkapital von 40.000 € kommen bei unterschiedlichem Sollzins auf einen komplett unterschiedlichen Kaufpreis: 595.726 € bei 1,5 % Zins, aber nur 297.446 € bei 5,5 % – 298.280 € weniger, obwohl die Haushaltsrechnung in beiden Fällen identisch aussieht.
Grundlage: § 11 GrEStG – Steuersatz der Grunderwerbsteuer, Abrundung auf volle Euro · § 34 GNotKG – Wertgebühren nach Tabelle B · alle Quellen
"Die Rate soll nicht mehr als 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen" ist eine der geläufigsten Faustregeln beim Hauskauf – so geläufig, dass eine frühere Version dieses Rechners genau sie fest eingebaut hatte, ohne Quelle dafür. Der Rechner oben rechnet seitdem umgekehrt: Er nimmt die Rate, die tragbar ist, und leitet daraus Darlehen und Kaufpreis ab. Was dabei verloren geht, wenn man stattdessen bei der Quote bleibt, zeigt ein einfacher Vergleich mit dem Modul, das der Rechner lädt: Dieselbe Quote lässt sich auf ein sehr teures oder ein deutlich günstigeres Haus anwenden – je nachdem, zu welchem Zins gerade finanziert wird.
Zwei Zinssätze, dieselbe Belastung
Ausgangspunkt ist ein Haushalt mit 5.000 € Nettoeinkommen im Monat, der sich an die 35-Prozent-Regel hält: eine Rate von 1.750 €. Dazu kommen 40.000 € Eigenkapital, 2,0 % anfängliche Tilgung, 15 Jahre Zinsbindung, Kauf in Nordrhein-Westfalen, ohne Makler – alles identisch in allen drei Fällen. Einzige Variable ist der Sollzins:
| Sollzins | Darlehen | Kaufpreis | Rate-Anteil Einkommen | Frei nach Rate |
|---|---|---|---|---|
| 1,5 % | 600.000 € | 595.726 € | 35 % | 3.250 € |
| 3,5 % | 381.818 € | 392.337 € | 35 % | 3.250 € |
| 5,5 % | 280.000 € | 297.446 € | 35 % | 3.250 € |
Die vorletzte Spalte zeigt, warum die Quote allein nichts über den Kaufpreis sagt: Sie steht in allen drei Zeilen bei genau 35 %, und auch das frei verfügbare Einkommen nach der Rate ist überall 3.250 €. Wer nur auf die Quote schaut, sieht drei identisch "verantwortungsvolle" Finanzierungen. Der Kaufpreis, den sie tatsächlich tragen, unterscheidet sich um 298.280 € – zwischen 297.446 € und 595.726 €, ein Verhältnis von 2,00 zu 1.
Warum die Formel das erzwingt
Der Rechner bestimmt das Darlehen aus Rate × 12 ÷ (Sollzins +
Tilgung). Bei fester Rate und fester Tilgung hängt das Darlehen
also nur vom Kehrwert der Summe aus Zins und Tilgung ab. Der Nenner wächst
von 3,5 (bei 1,5 % Zins) auf 7,5
(bei 5,5 % Zins) – ein Faktor 2,14. Genau um
diesen Faktor unterscheidet sich auch das tatsächlich berechnete Darlehen:
600.000 € gegenüber 280.000 €.
Bemerkenswert ist, dass dieser Faktor kleiner ausfällt als die Veränderung des Zinses selbst: Der Sollzins steigt von 1,5 % auf 5,5 %, also um das 3,67-fache. Das größere Darlehen bei niedrigem Zins ist gegenüber dem kleineren bei hohem Zins aber nur um den Faktor 2,14 größer, nicht um 3,67. Die feste Tilgung von 2,0 % wirkt wie ein Puffer im Nenner: Sie ist in jedem der drei Fälle gleich groß und dämpft dadurch, wie stark sich eine Zinsänderung auf das Darlehen durchschlägt. Ohne diesen Tilgungsanteil – bei einem endfälligen Darlehen etwa, das nur Zinsen und keine Tilgung in der Rate trägt – wäre der Ausschlag genauso groß wie beim Zins selbst.
Warum der Kaufpreis nicht ganz mitzieht
Der Kaufpreis wächst mit 2,00-fach etwas langsamer als das Darlehen mit seinem Faktor 2,14. Zwei Gründe dafür stehen im Modul. Erstens ist das Eigenkapital mit 40.000 € in allen drei Fällen ein fester Euro-Betrag, der nicht mit dem Zins mitwächst – bei niedrigem Zins macht es einen kleineren Anteil des gesamten Budgets aus als bei hohem Zins, verwässert den Effekt also nicht, aber es skaliert eben nicht mit.
Zweitens sind die Kaufnebenkosten keine feste Quote vom Kaufpreis. Die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen ist zwar ein glatter Satz (§ 11 GrEStG), aber Notar- und Grundbuchgebühren folgen der gestaffelten Tabelle B des GNotKG (§ 34 GNotKG) und wachsen unterproportional mit dem Geschäftswert. Beim niedrigen Zins – höherer Kaufpreis von 595.726 € – machen Notar und Grundbuch zusammen nur 0,93 % des Kaufpreises aus, beim hohen Zins – Kaufpreis 297.446 € – sind es 1,08 %. Die gesamten Nebenkosten liegen entsprechend bei 7,4 % des Kaufpreises im einen und 7,6 % im anderen Fall. Der Unterschied ist klein, zieht den Kaufpreis-Faktor aber in dieselbe Richtung wie das feste Eigenkapital: leicht unter den reinen Darlehensfaktor.
Wie der Kaufpreis überhaupt gefunden wird
Ein zweiter Punkt betrifft nicht den Zins, sondern die Nebenkosten selbst. Budget ist Darlehen plus Eigenkapital – bislang unstrittig. Der Kaufpreis ist aber nicht einfach das Budget minus einen Nebenkosten-Prozentsatz, weil dieser Prozentsatz seinerseits vom Kaufpreis abhängt, den man gerade erst sucht: Die Grunderwerbsteuer ist ein Satz vom Kaufpreis, nicht vom Budget. Das Modul löst das nicht durch eine Formel, sondern durch Bisektion – 60 Halbierungsschritte zwischen null und dem vollen Budget, bis Kaufpreis plus Nebenkosten(Kaufpreis) das Budget ausschöpfen, ohne es zu überschreiten.
Wie genau das ist, zeigt die Gegenprobe: Nimmt man beim mittleren Zinsszenario die bereits gerundet angezeigte Nebenkosten-Quote von 7,5 % und rechnet den Kaufpreis daraus per einfacher Division zurück (421.818 € ÷ (1 + 7,5 %)), kommt 392.388 € heraus – 51 € mehr, als die Bisektion tatsächlich ausweist. Der Fehler ist klein, weil die Bisektion mit voller Genauigkeit rechnet und nur die Anzeige rundet. Er zeigt aber, dass die Nebenkosten korrekt vom verfügbaren Budget abgezogen werden, bevor der Kaufpreis feststeht – und nicht andersherum, wie es eine grobe Faustformel täte.
Was das für einen Vergleich bedeutet
Eine Ratenquote beschreibt, wie stark eine monatliche Zahlung das laufende Budget belastet – dafür taugt sie. Sie beschreibt nicht, wie viel Haus sich daraus finanzieren lässt, weil dieselbe Quote bei unterschiedlichem Zins zu einem völlig unterschiedlichen Darlehen führt. Wer zwei Kaufangebote oder zwei Zeitpunkte vergleicht, vergleicht mit einer festen Quote also nur die Kaufkraft des eigenen Portemonnaies, nicht die des Immobilienmarkts.
Offen bleibt in dieser Rechnung, was auch der Rechner oben offenlässt: die Kosten der Grundschuldbestellung, laufende Kosten des Hauses wie Grundsteuer und Instandhaltung, und mögliche Zinsaufschläge der Bank bei wenig Eigenkapital. Ob eine Rate von 35 % des Einkommens für einen konkreten Haushalt tragbar ist, hängt außerdem von Ausgaben ab, die diese Beispielrechnung nicht kennt – dafür hat der Rechner oben die optionalen Felder für Einkommen und feste Ausgaben.