Mietrendite-Rechner 2026

Gebunden sind damit 333.429,45 €. Die Miete bleibt dieselbe, der Nenner wächst: Aus 4,80 % Bruttorendite werden 4,32 %. Zieht man die 2.500 € nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab, stehen sich 3,97 % und 3,57 % gegenüber – ein Unterschied von 0,40 Prozentpunkten.

Hier lohnt es sich, zwei Zahlen auseinanderzuhalten, die oft verwechselt werden. Die Nebenkosten sind 11,14 % des Kaufpreises. Sie sind aber nur 10,03 % der Gesamtinvestition – und die Rendite sinkt um den zweiten Wert, nicht um den ersten. Wer 11,14 % Nebenkosten von seiner Rendite abzieht, zieht zu viel ab. Der Grund ist reine Bruchrechnung: Die Nebenkosten stehen im Nenner, nicht im Zähler.

Dieser relative Verlust ist bemerkenswert stabil. Der Abstand in Prozentpunkten hängt daran, wie hoch die Rendite überhaupt ist – der Abstand in Prozent nicht:

Die letzte Spalte ist in allen Zeilen dieselbe Zahl, weil sie gar nicht von der Miete abhängt: Sie ist der Anteil der Nebenkosten an der Gesamtinvestition. Die vierte Spalte dagegen schrumpft mit der Rendite – wer ein teures Objekt mit magerer Nettorendite kauft, verliert weniger Prozentpunkte und trotzdem denselben Anteil seines Ertrags.

Faktor 18 auf den Kaufpreis ist Faktor 20 auf das Geld

Im Immobilienhandel wird selten über Renditen gesprochen, sondern über den Kaufpreisfaktor oder Vervielfältiger: wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis beträgt. Das ist der Kehrwert der Bruttorendite – Faktor 20 entspricht 5,00 %, Faktor 25 entspricht 4,00 %. Rechnet man den Faktor auf das tatsächlich gebundene Kapital, verschiebt sich die ganze Skala:

Die verbreitete Faustregel „bis Faktor 20 kann man kaufen" meint in aller Regel den Kaufpreis. Auf das eingesetzte Kapital bezogen ist Faktor 20 in Nordrhein-Westfalen mit Makler in Wahrheit Faktor 22,2 – gut zwei Jahresmieten mehr. Wer den Faktor 20 auf sein eingesetztes Geld will, muss beim Kaufpreis rund zwei Jahresmieten tiefer einsteigen, also bei Faktor 18. Die Spalten zwei und vier zeigen denselben Abstand von der anderen Seite: Aus 5,00 % werden 4,50 %.

Dieselbe Wohnung, sechzehn Renditen

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, und die Länder nutzen ihren Spielraum sehr unterschiedlich: Bayern ist beim Bundessatz von 3,5 Prozent geblieben (§ 11 Abs. 1 GrEStG), vier Länder verlangen 6,5 Prozent. Auf dieselbe Wohnung, dieselbe Miete und dieselben Bewirtschaftungskosten angewandt, ergeben sich daraus sechzehn verschiedene Nettorenditen:

Die Spanne der Nettorendite beträgt 0,10 Prozentpunkte – gemessen an 3,57 % sind das 2,8 % mehr Ertrag für nichts als die Postleitzahl. In Euro sind es 9.000 € Unterschied bei den Nebenkosten, jedes Jahr unverändert wirksam, weil sie dauerhaft im Nenner stehen. Der Makler wiegt dabei noch schwerer als das Bundesland: Sein Wegfall spart in jedem Land 10.710 € und damit mehr als die gesamte Spreizung der Grunderwerbsteuer zwischen Bayern und den vier Ländern mit 6,5 Prozent.

Warum die Nebenkosten hier nicht als glatter Prozentsatz auftauchen: Notar- und Grundbuchgebühren sind keine Prozente, sondern degressive Wertgebühren nach § 34 GNotKG. Sie betragen bei 100.000 € 1,38 % des Kaufpreises und bei 1.000.000 € nur noch 0,88 %. Die gesamte Nebenkostenquote fällt dadurch von 11,5 % auf 10,9 %. Alle Zahlen dieses Artikels gelten für 300.000 €; bei anderen Kaufpreisen verschieben sie sich um wenige Zehntel. Der Rechner am Anfang dieser Seite rechnet den eigenen Fall aus.

Wann die Nebenkosten wieder drin sind

Kaufnebenkosten sind versunken. Sie stecken nicht in der Wohnung, sie lassen sich beim Verkauf nicht mitverkaufen: Der nächste Käufer zahlt den Marktpreis, nicht den Marktpreis plus die Grunderwerbsteuer, die der Vorbesitzer entrichtet hat. Wer sein eingesetztes Kapital aus einem Verkauf zurückhaben will, braucht deshalb einen Preis, der um die volle Nebenkostenquote über dem Einstandspreis liegt – im Beispielfall um 11,14 %.

Wie lange das dauert, hängt an der Wertsteigerung. Die folgende Tabelle fragt nur nach dem Kapital: Ab wann deckt der Verkaufserlös allein die Gesamtinvestition? Mieteinnahmen bleiben hier außen vor – die sind der laufende Ertrag, den die Renditerechnung weiter oben abbildet. Gerechnet ist durchgehend mit Maklerprovision; ohne sie verkürzt sich jede Zeile deutlich.

Die Spalte für ein Prozent ist die interessante. In den vier Ländern mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer – Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein – braucht die Wohnung 10,6 Jahre, um ihren eigenen Kauf zu bezahlen. In Bayern sind es 7,9 Jahre, ohne Makler nur 4,5 Jahre.

Man kann dieselbe Rechnung umdrehen und nach der Wertsteigerung fragen, die nötig ist, damit die Nebenkosten innerhalb von zehn Jahren wieder hereinkommen. Dann steht da bei 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer mit Makler 1,062 % im Jahr, in Bayern ohne Makler 0,448 % – ein Unterschied um den Faktor 2,4. Die Marke von einem Prozent im Jahr läuft dabei mitten durch die Tabelle: Bis 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer reicht sie für die zehn Jahre, ab 6,0 Prozent nicht mehr – Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern liegen mit 10,2 Jahren schon knapp darüber.

Zehn Jahre sind keine runde Zahl, sondern § 23 EStG

Dass die Amortisation ausgerechnet in der Nähe von zehn Jahren liegt, ist Zufall – die beiden Zahlen haben nichts miteinander zu tun. Aber sie treffen sich an derselben Stelle, und das macht die Stelle heikel.

§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erklärt den Verkauf eines Grundstücks zum privaten Veräußerungsgeschäft, wenn „der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt". Der Gewinn ist dann nach § 22 Nr. 2 EStG steuerpflichtig. Erst jenseits der zehn Jahre fällt er aus der Besteuerung heraus. Auf das Wort „mehr" kommt es an: Genau zehn Jahre liegen noch innerhalb der Frist. Die Ausnahme in Satz 3 derselben Nummer – Wirtschaftsgüter, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden – greift bei einer vermieteten Wohnung nicht.

Für den Beispielfall heißt das: Bei einem Prozent Wertsteigerung steht die Wohnung nach zehn Jahren bei 331.386,64 €. Investiert waren 333.429,45 €. Es fehlen also 2.042,81 €, bevor der erste Euro Substanzgewinn entsteht. Derselbe Kauf ohne Makler stünde bei 8.667,19 € im Plus, derselbe Kauf in Bayern mit Makler bei 6.957,19 €. Die Provision und der Landessatz entscheiden, auf welcher Seite der Null der Verkäufer nach zehn Jahren steht – der Kaufpreis und die Miete sind in allen drei Fällen identisch.

Die Nebenkosten tauchen ein zweites Mal auf – in der AfA

Steuerlich sind die Kaufnebenkosten nicht verloren. Sie gehören nach § 255 Abs. 1 Satz 2 HGB zu den Anschaffungskosten und teilen deren Schicksal. Nur ist dieses Schicksal zweigeteilt: Die Absetzung für Abnutzung gibt es nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG ausdrücklich nur „bei Gebäuden". Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Ein einheitlicher Kaufpreis muss deshalb auf beide Wirtschaftsgüter aufgeteilt werden – und mit ihm die Nebenkosten.

Angenommen, das Gebäude wurde zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt, dann beträgt die lineare AfA 2 % jährlich (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG) und mindert als Werbungskosten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Wie viel davon auf die Nebenkosten entfällt, entscheidet der Bodenanteil:

Bei einem Bodenanteil von 30 % gehen 10.029 € der Kaufnebenkosten nie in eine Abschreibung ein. Vom Rest werden über zehn Jahre 4.680 € als Werbungskosten abgesetzt – das sind 14,0 % der gezahlten 33.429 €, und auch das ist kein Rückfluss, sondern eine Minderung der Bemessungsgrundlage. Der Rest verteilt sich über die vollen fünfzig Jahre, die 2 % jährlich nun einmal bedeuten.

Warum ein Tag über die Steuer entscheidet

Jetzt greifen beide Mechanismen ineinander. § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG bestimmt den Gewinn als Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und Anschaffungskosten und Werbungskosten andererseits. Satz 4 desselben Absatzes fügt hinzu: „Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung", soweit sie abgezogen worden sind. Die zehn Jahre AfA werden also wieder hinzugerechnet.

Im Beispielfall – Nordrhein-Westfalen, mit Makler, Bodenanteil 30 %, ein Prozent Wertsteigerung – sieht die Rechnung beim Verkauf im zehnten Jahr so aus: