Wohnen & Immobilien
Mit dem Mietrendite-Rechner berechnen Sie die Brutto- und Nettorendite einer Mietimmobilie. So können Sie verschiedene Anlageobjekte objektiv vergleichen und fundierte Investitionsentscheidungen treffen. Der Rechner berücksichtigt neben den Mieteinnahmen auch Verwaltungskosten, Instandhaltung und Mietausfallrisiko.
Nettorendite
— %
So wird gerechnet
Die Bruttorendite ergibt sich aus Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis, die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich alle nicht umlagefähigen Kosten. Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer nach § 21 EStG und können durch Abschreibung (AfA) nach § 7 EStG steuerlich optimiert werden. Für Wohngebäude beträgt die lineare AfA in der Regel 2 % jährlich über 50 Jahre.
Bruttorendite = Jahresmiete / Kaufpreis.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite berechnet sich aus Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht alle laufenden Kosten ab: Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten und Mietausfallrisiko. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und 14.400 € Jahresmiete beträgt die Bruttorendite 4,8%, die Nettorendite nach Abzug von ca. 2.500 € Kosten nur noch 3,97%.
Ab welcher Mietrendite lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Als Faustregel gilt: Unter 2,5% Nettorendite ist die Anlage problematisch, 3-4% gelten als solide, ab 5% als sehr gut. Entscheidend ist der Vergleich mit dem Finanzierungszins. Bei einem Darlehenszins von 3,5% sollte die Nettorendite deutlich darüber liegen, um nach Steuern und Rücklagen einen positiven Cashflow zu erzielen.
Welche Kosten werden bei der Nettorendite berücksichtigt?
Zur Nettoberechnung gehören: nicht umlagefähige Betriebskosten (Verwaltung, Kontoführung), Instandhaltungsrücklage (ca. 1-1,5% des Gebäudewerts pro Jahr), Mietausfallwagnis (2-4% der Jahresmiete) und gegebenenfalls Hausverwaltungskosten. Steuern werden in der Regel separat betrachtet, da sie vom persönlichen Steuersatz abhängen.
Wie beeinflusst die Wertsteigerung die Gesamtrendite?
Die Gesamtrendite setzt sich aus Mietrendite plus Wertsteigerung zusammen. In vielen deutschen Großstädten lag die jährliche Wertsteigerung in den letzten Jahren bei 3-5%. Eine Immobilie mit 2% Mietrendite und 3% Wertsteigerung erzielt damit 5% Gesamtrendite. Allerdings ist die Wertsteigerung nicht garantiert und kann regional stark schwanken.
Sollte ich die Kaufnebenkosten in die Renditeberechnung einbeziehen?
Ja, für eine realistische Betrachtung unbedingt. Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) betragen je nach Bundesland 8-15% des Kaufpreises. Bei 300.000 € Kaufpreis und 12% Nebenkosten investieren Sie tatsächlich 336.000 €. Die Bruttorendite sinkt dadurch von 4,8% auf 4,3%.