Der Rechner teilt den Kaufpreis durch die Fläche – einmal durch die Fläche aus dem Exposé und einmal durch die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung, die Sie aus den Grundflächen berechnen lassen können.
So wird gerechnet
Wohnfläche nach WoFlV: volle Höhe ganz, 1 bis 2 m lichte Höhe zur Hälfte, unter 1 m nicht, unbeheizter Wintergarten zur Hälfte, Balkon in der Regel zu einem Viertel. Preis je m² = Kaufpreis ÷ Fläche.
Anrechnung der Grundflächen nach § 4 WoFlV, nicht anrechenbare Räume nach § 2 Abs. 3 WoFlV (abgerufen am 14.09.2026). Der Rechner enthält keine Marktpreise.
Hintergrund
15,3 % weniger Fläche sind 18,1 % mehr Preis je Quadratmeter
Die Wohnung im Rechner oben kostet 360.000 € und wird mit 85 m² angeboten – 4.235,29 €/m². Nach § 4 WoFlV bleiben davon 72 m² Wohnfläche, und der Preis steigt auf 5.000 €/m². Die Fläche schrumpft um 15,3 %, der Preis je Quadratmeter steigt um 18,1 %: Beide Prozentsätze stehen in derselben Zeile, sind aber nicht dieselbe Zahl. Und der Aufschlag hängt überhaupt nicht am Kaufpreis.
Grundlage: § 1 WoFlV – Anwendungsbereich · § 2 WoFlV – Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen und 2 weitere · alle Quellen
Wo die 13 m² bleiben
Der Quadratmeterpreis ist ein Bruch, und in Exposés ist meist nur der Zähler unstrittig. Der Kaufpreis steht fest, die Fläche im Nenner nicht – sie ist keine Messung, sondern das Ergebnis einer Rechenvorschrift. Für Wohnraum lautet die Vorschrift § 4 der Wohnflächenverordnung, und sie rechnet nicht jeden Quadratmeter Fußboden als Quadratmeter Wohnfläche.
| Fläche | zählt zu | Fundstelle |
|---|---|---|
| lichte Höhe mindestens 2 m | 100 % | § 4 Nr. 1 |
| lichte Höhe 1 m bis unter 2 m | 50 % | § 4 Nr. 2 |
| lichte Höhe unter 1 m | 0 % | nicht in § 4 genannt |
| unbeheizbarer Wintergarten, Schwimmbad | 50 % | § 4 Nr. 3 |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | 25 % bis 50 % | § 4 Nr. 4 |
Die Wohnung aus dem Rechner hat 85 m² Fußboden: 64 m² mit voller Höhe, 16 m² unter der Schräge zwischen einem und zwei Metern, 5 m² unter einem Meter. Angerechnet werden daraus 64 m² plus die Hälfte von 16 m², also 72 m². Die 5 m² ganz unter der Schräge tauchen in § 4 nicht auf und bleiben deshalb außer Ansatz. Es fehlen 13 m² – Fläche, die es real gibt, auf der aber niemand steht.
Was gar nicht erst in die Grundfläche kommt, steht in § 2 Abs. 3: Keller, Abstellräume, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Und § 3 regelt das Messen selbst – nach den lichten Maßen, mit Fußleisten und fest eingebauten Öfen, Herden und Badewannen, aber ohne Schornsteine und ohne Treppen mit mehr als drei Steigungen. Ein Exposé, das die Kellerfläche mitzählt, rechnet nicht ungenau, sondern nach einer anderen Vorschrift.
Warum der Aufschlag größer ist als der Verlust
Aus 85 m² werden 72 m², das sind 15,3 % weniger. Der Preis je Quadratmeter steigt aber nicht um 15,3 %, sondern von 4.235,29 €/m² auf 5.000 €/m² – um 18,1 %. Beide Sätze beschreiben denselben Vorgang und haben verschiedene Bezugsgrößen: Der Flächenverlust misst sich an der beworbenen Fläche, der Preisaufschlag am Preis, der zur beworbenen Fläche gehört. Die beiden Prozentsätze lassen sich deshalb nicht ineinander umrechnen, indem man ein Vorzeichen dreht – wohl aber die Faktoren dahinter: Die Fläche schrumpft auf 72 m² geteilt durch 85 m², der Preis je Quadratmeter wächst um genau den Kehrwert dieses Bruchs.
Fällt der Anteil v der beworbenen Fläche weg, steigt der Preis je Quadratmeter um v geteilt durch (1 − v). Die Tabelle rechnet das für die Wohnung oben durch, immer mit demselben Kaufpreis von 360.000 €:
| nicht anrechenbar | Wohnfläche | Preis je m² | Aufschlag |
|---|---|---|---|
| 5 % | 80,75 m² | 4.458,20 €/m² | 5,3 % |
| 10 % | 76,50 m² | 4.705,88 €/m² | 11,1 % |
| 15 % | 72,25 m² | 4.982,70 €/m² | 17,6 % |
| 20 % | 68,00 m² | 5.294,12 €/m² | 25,0 % |
| 25 % | 63,75 m² | 5.647,06 €/m² | 33,3 % |
| 30 % | 59,50 m² | 6.050,42 €/m² | 42,9 % |
Die beiden Spalten laufen auseinander, und zwar immer schneller. 5 % fehlende Fläche kosten 5,3 % Aufschlag, 20 % kosten genau 25 %, und 30 % kosten 42,9 %. Wer umgekehrt vom Quadratmeterpreis auf den Flächenfehler zurückschließt, überschätzt ihn deshalb regelmäßig: 18,1 % mehr Preis bedeuten nicht 18,1 %, sondern 15,3 % weniger Fläche.
Der Kaufpreis kürzt sich heraus
Der Aufschlag sieht aus wie eine Geldgröße, ist aber keine. In der Rechnung stehen über und unter dem Bruchstrich zweimal dieselben 360.000 €; sie kürzen sich weg. Übrig bleibt das Verhältnis der beiden Flächen – beworbene Fläche geteilt durch Wohnfläche, minus eins. Der Build dieser Seite prüft das mit vier sehr verschiedenen Kaufpreisen, von 180.000 € bis 2.500.000 €: Bei unveränderten Flächen liefert das Modul jedes Mal denselben Aufschlag von 18,1 %.
Praktisch heißt das: Man kann die Frage, ob eine Flächenangabe belastbar ist, vom Preis trennen. Sie hängt an Grundriss und Bauzeichnung, nicht am Verhandlungsergebnis. Wer den Preis um 10 % drückt, ändert an der Differenz zwischen Exposé-Fläche und Wohnfläche nichts – beide Preise je Quadratmeter sinken um denselben Satz.
Drei Wohnungen, ein Quadratmeterpreis
Die zweite Hälfte des Problems zeigt sich erst beim Vergleich mehrerer Angebote. Die folgenden drei Wohnungen sind so gerechnet, dass sie alle exakt 5.000 €/m² Wohnfläche nach WoFlV kosten – die Zahl, die im Rechner oben im großen Feld steht. Sie sind trotzdem drei verschiedene Dinge.
| Angebot | Kaufpreis | Wohnfläche | Preis je m² WoFlV | davon ab 2 m Höhe | Preis je m² voller Höhe |
|---|---|---|---|---|---|
| Wohnung A – Altbau, zweites Obergeschoss, ohne Balkon | 400.000 € | 80 m² | 5.000 €/m² | 80 m² | 5.000 €/m² |
| Wohnung B – Dachgeschoss mit Schrägen, ohne Balkon | 320.000 € | 64 m² | 5.000 €/m² | 55 m² | 5.818,18 €/m² |
| Wohnung C – Erdgeschoss mit Terrasse | 370.000 € | 74 m² | 5.000 €/m² | 70 m² | 5.285,71 €/m² |
In der vierten Spalte steht dreimal dasselbe. In der letzten stehen 5.000 €/m², 5.818,18 €/m² und 5.285,71 €/m² – gemessen am günstigsten Wert eine Spanne von 16,4 %. Wohnung B hat bei gleichem Quadratmeterpreis 25 m² weniger Fläche, auf der man aufrecht stehen kann, als Wohnung A; die Differenz steckt in 18 m² Schrägenfläche, die nach § 4 Nr. 2 nur zur Hälfte zählt, und 7 m² Fläche unter einem Meter, die gar nicht zählt. Wohnung C bezahlt einen Teil des Preises für 16 m² Terrasse, von denen 4 m² in der Wohnfläche stehen.
Das ist keine Wertung. Eine Dachschräge kann ein Argument für die Wohnung sein, eine Terrasse erst recht, und § 4 rechnet beide bewusst anteilig an, weil sie eben nicht nichts wert sind. Der Punkt ist ein anderer: Der Quadratmeterpreis allein unterscheidet diese drei Angebote nicht. Welche Fläche er im Nenner hat, muss man dazulesen.
Derselbe Grundriss, zwei zulässige Quadratmeterpreise
§ 4 Nr. 4 nennt für Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen keine feste Zahl, sondern eine Spanne: in der Regel ein Viertel, höchstens jedoch die Hälfte. Beide Ränder sind vom Wortlaut gedeckt, und der Rechner oben lässt beide zu. Eine Wohnung mit 72 m² Zimmerfläche, 12 m² Terrasse und 360.000 € Kaufpreis ergibt damit:
| Anrechnung der Terrasse | Wohnfläche | Preis je m² |
|---|---|---|
| Terrasse nicht mitgerechnet | 72 m² | 5.000 €/m² |
| zu einem Viertel (§ 4 Nr. 4, Regel) | 75 m² | 4.800 €/m² |
| zur Hälfte (§ 4 Nr. 4, Höchstsatz) | 78 m² | 4.615,38 €/m² |
Der Kaufpreis ist in allen drei Zeilen derselbe, die Wohnung auch. Trotzdem schwankt der Quadratmeterpreis. Rechnet man die Terrasse mit der Regel des Viertels an, sinkt er gegenüber den reinen Zimmern um 4,0 %; mit dem Höchstsatz liegt er noch einmal 3,8 % unter dem Wert der Regelanrechnung, gemessen an diesem. Eine Außenfläche macht ein Angebot rechnerisch also günstiger, ohne dass sich am Geld etwas ändert – und wer zwei Wohnungen vergleicht, von denen nur eine einen Balkon hat, vergleicht schon deshalb nicht dasselbe.
Wofür die Verordnung gilt – und wofür nicht
§ 1 Abs. 1 WoFlV beschreibt ihren Anwendungsbereich eng: Die Vorschriften sind anzuwenden, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird. Für einen frei finanzierten Kaufvertrag ordnet die Verordnung sich selbst nicht an. Sie ist dort ein Maßstab, auf den man sich beziehen kann, und in der Praxis der verbreitetste – aber wer einen Quadratmeterpreis aus einer Anzeige übernimmt, weiß zunächst nicht, ob dieser Maßstab benutzt wurde.
Deshalb ist die einzige Zahl, die der Rechner oben wirklich prüft, nicht der Preis, sondern die Fläche. Er verlangt die Grundflächen getrennt nach lichter Höhe und rechnet sie selbst zusammen. Wer die Angaben aus einer Bauzeichnung oder einer eigenen Messung nach § 3 einträgt, bekommt eine Vergleichsgröße, die für zwei Angebote dasselbe bedeutet. Wer nur die Zahl aus dem Exposé einträgt, bekommt die Zahl aus dem Exposé zurück.
Was dieser Rechner nicht beantwortet, ist die andere Hälfte jedes Immobilienvergleichs: ob 5.000 €/m² für eine Lage viel oder wenig sind. Dazu enthält er bewusst keine Werte. Ortsübliche Vergleichspreise veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in ihren Grundstücksmarktberichten; Bodenrichtwerte stehen in den Portalen der Länder. Und der Kaufpreis ist ohnehin nur ein Teil der Summe – was an Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch dazukommt, rechnet der Rechner für die Kaufnebenkosten, und was daraus an laufender Belastung wird, der Hauskauf-Rechner.